ger fel i objektbeskrivningen rätt till ersättning?

2021-07-27 i Fel i fastighet
FRÅGA
Har köpt en bostad där det i objekts beskrivningen står tv/internet: fiber När vi flyttar in och ska teckna fiber finns det inget, vi kontaktar säljaren som säger att "hon aldrig sagt att det ska finnas fiber till mäklaren" hon har godkänt objekts beskrivningen med sin underskrift och mäklaren säger att han har gjort en annons som hon godkänner. Jag har förstått det som så att vi ska reklamera nu och sedan kräva den summan det kostar att dra fiber från säljaren? Är det något som känns möjligt? Är vi skyldiga att använda oss att rot/rutavdrag vid detta, vi ska nämligen bygga ut och det är Rut och rot som vi inte kommer kunna dra av vid utbygget. Alltså att vi hellre använder dem till "våra" utgifter. Hur går vi till väga i det stora hela, bör vi ha med vår jurist i detta?Mvh Felicia.
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar det som att du köpt en bostad som skulle ha fiber tillgängligt, men så visade sig inte vara fallet, och nu undrar du hur du ska gå vidare och vad som gäller med ROT/RUT-avdrag.

Fast egendom eller bostadsrätt?

Av frågan framgår inte huruvida du köpt en bostadsrätt eller en fastighet med villa på. Beroende på vilken bostadssituation som är aktuell gäller nämligen olika regler och lagar, även om regelverken är lika. Jag kommer i svaret utgå från att du köpt en fastighet med hus, och inte en bostadsrätt. Vid köp av fast egendom är det Jordabalken som gäller vid fel i fastigheten, och vid köp av bostadsrätt är det köplagen som gäller. De största skillnaderna mellan regelverken är bland annat (1) undersökningsplikten, som inte finns på samma sätt vid köp av bostadsrätt, men oftast ändå blir aktuell då säljaren uppmanar till undersökning, (2) säljaren har rätt att avhjälpa felet om det är en bostadsrätt, men inte vid en fastighet, (3) samt reglerna kring skadeståndsrätten och skadeståndets beräkning.

Jag vill även betona att jag kommer utgå från att du köpt fastigheten av en annan privatperson, och inte av ett företag, alltså exempelvis som en nybyggnation, då det finns visst tvingande konsumentskydd och andra regler som blir tillämpliga i dessa situationer.

Fel i fastigheten?

Föst måste vi konstatera huruvida det är fel i fastigheten i juridisk mening. Om du köpt en tomt med bostad på, utgör detta fast egendom (1 kap. 1§ jordabalken, JB, samt 2 kap. 1 § JB). Om fastigheten inte överensstämmer med vad som avtalats, eller om den avviker från vad köparen med fog kan förutsätta, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, samt rätt till ersättning för skada om felet beror på försummelse hos säljaren eller fastigheten avviker från vad säljaren har utfäst (4 kap. 19§ JB). Så som fel är alltså om fastigheten avviker från vad ni avtalat om, eller vad om stått i annons eller objektbeskrivning, och det ansvarar säljaren för.

Dock måste köparen uppfyllt sin undersökningsplikt, då köparen inte får åberopa fel som denne borde upptäckt vid undersökningen (4 kap. 19§ 2st JB). Generellt är undersökningsplikten ganska stark, och din undersökningsplikt förhåller sig till bland annat omständigheter vid köpet eller med fastigheten som gav dig anledning att misstänka att fiber inte fanns. Om du kan med ögat upptäcka att det inte finns någon fiberanslutning i fastigheten eller liknande, så borde du ha gjort denna undersökning. Dock kan köparens undersökningsplikt försvagas av utfästelser från säljaren. Om säljaren dessutom visste att det inte fanns fiber, har denne förfarit svikligt, eller formulerat sig så det framkallat en villfarelse för dig kring situationen. Då neutraliseras också din undersökningsplikt.

Att fel föreligger i fastigheten är beroende på hur köpet gått till, vad ni pratat om och liknande. Det är lite oklart vad "TV/internet: fiber" innebär, alltså om det är att anses tydligt nog för att avtalet ska anses innehålla uppgift om att fiber finns tillgängligt, att det kan göras tillgängligt eller måste anslutas av köparen. Uppgiften är sannolikt inte tillräckligt tydlig för att räknas som just en utfästelse. Det skulle kunna innebära att möjligheten till fiber finns, men att man ändå måste ansluta själv. Men finns det inte en fibermöjlighet överhuvudtaget, så skulle jag tro att utfästelsen är tillräckligt tydlig för att utgöra ett fel i fastigheten. Detta får med större säkerhet bedömas mot bakgrund av samtliga omständigheter vid köpet.

Reklamation?

Du måste även reklamera felet till köparen för att få göra påföljder gällande. Du måste alltså meddela säljaren om felet inom skälig tid från det att du märkt felet (4 kap. 19a§ JB). Det går bra att reklamera muntligen, men ur bevishänsyn är det bäst att göra det skriftligen, och det bör framgå vad som är felet, och reklamationstiden påverkas av vad som utgör felet, vem köparen är och vilka kunskaper denne haft och liknande omständigheter. Det är förhållandevis lätt att upptäcka i samband med tillträdet av fastigheten, så reklamationstiden är nog inte mer än några månader.

Påföljder?

Den mest aktuella påföljden är ett prisavdrag på köpeskillingen. Då ska säljaren betala tillbaka en summa till dig som utgör skillnaden mellan vad du köpt fastigheten för, och vad fastigheten egentligen är värd utan fiberanslutningsmöjligheten, även kallat den proportionella metoden (4 kap. 19c§ JB). Det kan då vara lite besvärligt att beräkna värdet av felet ibland. Ibland kan den direkta reparationskostnaden i stället ligga till grund för beräkningen, den så kallade direkta metoden (RH 1994:136, NJA 1988 s. 363). Kostnaden för åtgärdandet kan beräknas på olika sätt, antingen genom en gissning om vad det kan komma att kosta, kanske med stöd av offerter, eller med stöd i en faktura efter att arbetet faktiskt utförts. Vilken metod som väljs kan ni själv komma överens om, och om ni inte gör det så kommer domstol få göra den bedömningen, men det kan anses olämpligt att säljaren ska bekosta reparationskostnader om denne inte ens har ett avhjälpningsansvar, alltså ansvar att själv rätta till felet, vilket främst är fallet när säljaren är privatperson.

Som utgångspunkt är det alltså sannolikt prisavdrag som blir aktuellt för dig. Utöver detta kan du då begära skadestånd, men för att få skadestånd måste säljaren varit försumlig, eller om felet består i en utfästelse som säljaren gjort (4 kap. 19§ JB). Om säljaren medvetet lämnat felaktiga uppgifter till dig, eller undanhållit information som denne känt till eller borde känt till, kan denne anses försumlig. Annars återkommer vi till diskussionen kring huruvida den ovan angivna uppgiften i objektbeskrivningen är tillräckligt tydlig för att anses utgöra en särskild utfästelse. Som sagt finns det utrymme för tolkning. Men då kan du begära skadestånd så att du kan försättas i en situation som om fastigheten inte var fel, vilket kan innebära ersättning för vad det kostar att ansluta sig till fibernät.

RUT/ROT-avdrag

Du kan ju få skattereduktion för arbetskostnaden när du anlitar någon för att utföra ombyggnad och liknande. För att få göra ROT-avdrag måste du uppfylla vissa villkor, så som att arbetet måste utföras i ett hus eller bostadsrätt som du bor i och äger, du måste fyllt 18 år, betala skatt i Sverige, och företaget måste uppfylla villkor kring F-skatt och liknande. Då kan du få ROT-avdrag med 30% av arbetskostnaden upp till 50 000 kr per person per år, men din inkomst och andra omständigheter avgör i just ditt fall.

Jag har inte kunnat hitta något som antyder att du borde vara skyldig att använda ditt ROT-avdrag för fibernätinstallationen. ROT-avdraget är ingen skyldighet utan en rättighet, och det är många faktorer som spelar in huruvida avdraget ens kan användas och hur mycket som kan användas. Av dessa omständigheter är det min uppfattning att säljaren inte kan ställa något krav på dig att ta ut ditt ROT-avdrag för just denna tjänst, utan du borde kunna använda det vid annat arbete. Det är ju i praktiken inte säljaren som anlitar och installerar fibernätet, utan säljarens ansvar är ju endast att utge en summa för prissänkningen på fastigheten, alternativt skadestånd, även om detta bestäms utifrån kostnaden för att installera fiber. Å andra sidan, hade säljaren kunnat få ROT-avdrag om denne ombesörjde åtgärden när denne ägde fastigheten. Köparen är också i viss utsträckning skyldig att begränsa skadan för sig själv. Rättsläget är oklart, men rimligtvis ska du inte lida skada för att det varit fel i fastigheten, och säljaren bör således inte kunna kräva att du använder ditt ROT-avdrag vid denna åtgärd, då du skulle kunna använda det senare. Det finns ett Hovrättsfall som ger stöd för denna mening. Det har diskuterats ytterligare i annat rättsfall som ger stöd för samma uppfattning, även om det på grund av andra omständigheter inte dömdes till köparens fördel i slutändan (NJA 2019 s. 807).

Sammanfattning och råd

Det är inte osannolikt att det föreligger ett fel i fastigheten i ditt fall, då uppgift i objektbeskrivningen anses ingå i avtalet. Om fastigheten sedan avviker från detta, är den fel. Det tvistiga här kan vara hur formuleringen i objektbeskrivningen bör tolkas. Men sannolikt har du rätt att begära prisavdrag, och då är det i första hand skillnaden mellan fastighetens värde i felaktigt respektive icke felaktigt skick, som utgör grunden för prisavdragets storlek. Ofta överensstämmer detta också med vad det kan kosta att åtgärda felet, men inte alltid. Hur prisavdraget ska bestämmas kan ni själv komma överens om. Om ni inte gör det, får en domstol avgöra denna fråga. Om säljaren därutöver varit försumlig, eller om uppgiften i objektbeskrivningen kan utgöra en särskild utfästelse, kan ni istället/också få skadestånd för kostanden att installera fiber. Det är dock inte helt solklart att detta skulle utgöra en tillräckligt tydlig utfästelse för att begrunda skadeståndsansvar, men det är möjligt.

Vad gäller ROT-avdraget kan jag inte hitta några regler angående din skyldighet att använda detta, varken i lag eller förarbeten. Min uppfattning är att säljaren inte rimligtvis kan kräva att du använder ROT-avdrag för att reparera skadan, dock är det inget jag kan säga med säkerhet. Du skulle kunna kontakta Skatteverket med denna fråga, om de möjligen har erfarenhet av liknande omständigheter. Denna fråga blir dock främst av betydelse om säljarens ersättningsansvar baseras på kostnaden ni har för att åtgärda felet, och sannolikt inte lika relevant om det baseras på den proportionella metoden.

Om ni inte kommer överens är nästa steg att gå vidare till tingsrätt för att få det avgjort utifrån en bedömning av alla omständigheter i er situation, något som jag inte kan göra här. Om du önskar vidare vägledning, hjälp att tolka avtal eller biträde vid en tvist i domstol, rekommenderar jag dig att kontakta en juristbyrå som kan hjälpa dig med detta. Du är välkommen att återkomma till mig för att komma i kontakt med våra jurister på vår byrå. Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se

Hoppas du fått någon vägledning i dina frågor!

Vänligen,

Sara Pedersen
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (474)
2021-09-24 Fel i objektsbeskrivningen
2021-09-09 Har jag rätt till ersättning för uppkomna kostnader till följd av ett försenat tillträde?
2021-09-08 Vem är ansvarig för fel i fastighet som hittats efter köpet?
2021-08-31 Fuktskada - dolt fel?

Alla besvarade frågor (95915)