Gåva av fastighet i stället för arv

Question

Hej. jag ska ärva pappas sommarstuga men min bror har ändock sin arvslott på 25% vilket kan betyda att jag måste lösa ut min bror med 25%, vilket inte är min pappas mening. Min pappa vill dock inte skriva över sommarstugan på mig än men kan tänka sig att skriva ett gåvobrev fastighet. Räcker det med ett gåvobrev? tanken är att denna gåva inte sedan ska räknas in i arvet totalt sett.

Answer 1

  

Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga som att du undrar om ett gåvobrev räcker för att din bror inte ska behöva lösas ut vid ett framtida arvskifte på grund av gåvan av fastigheten. 

Gåva av fast egendom 

Om jag förstår frågan rätt är din pappa villig att skriva över äganderätten på dig genom att skriva ett gåvobrev, men samtidigt ha kvar nyttjanderätten av stugan. Gåvobrevet, som då ska innehålla ett förbehåll om nyttjanderätt för din pappa, ska undertecknas och du måste sedan ansöka om lagfart hos Lantmäteriet (4 kap. 1 och 29 § jordabalken). I ansökan bifogas då gåvobrevet för att bestryka din rätt att skrivas in som lagfaren ägare. För att inte fastigheten ska räknas som förskott på arv, och därmed inte räknas in i arvet,  bör det även specificeras i gåvobrevet, eftersom den annars kan presumeras utgöra ett förskott (6 kap. 1 § ärvdabalken). 

Om du i stället menar att din pappa ska skriva ett gåvobrev nu, men vänta med att skicka in lagfartsansökan gäller följande. För att gåvan ska anses vara fullbordad och giltig krävs det att lagfartsansökan skickas in till Lantmäteriet inom tre månader från förvärvet (20 kap. 2 § jordabalken). Det krävs alltså att gåvotagaren får lagfart för att gåvan ska anses vara fullbordad. Om så inte sker, kommer gåvan alltså inte att ha fullbordats och är därför inte giltig. 

Det förstärkta laglottsskyddet

Att du får fastigheten i gåva kan i vissa fall dock inte vara tillräckligt för att skydda dig mot att din bror behöver lösas ut. Om det vid din pappas död inte finns tillräckligt med tillgångar för att din bror ska få sin laglott (dvs. hälften av arvslotten) kan det innebära att det förstärka laglottsskyddet aktualiseras. Förutsättningar för att skyddet ska aktualiseras är att din pappa fram tills sin död har kvar nyttan av fastigheten (t ex genom ett nyttjanderättsförbehåll i gåvobrevet), alternativt att han ger fastigheten en kort tid före han avlider samt är medveten om att han snart ska avlida (7 kap. 4 § ärvdabalken). Om ändamålet med gåvan kan antas ha varit att ordna arvet efter givarens död kan regeln också bli tillämplig på en gåva som har getts under givarens livstid. Eftersom du skriver i frågan att syftet egentligen är att du ska få fastigheten i arv kan regeln bli tillämplig i ditt fall. Följden av att regeln aktualiseras är att gåvotagaren ska återbära vad som behövs för att bröstarvingen ska kunna få ut sin laglott, dvs. lämna ersättning för dess värde.  

Slutsats

Din pappa kan ge dig fastigheten i gåva, men då måste den iaktta formföreskrifterna samt att du får lagfart för att anses vara fullbordad. Det räcker alltså inte med endast ett gåvobrev. Om gåvan fullbordas kan dock även det förstärka laglottsskyddet aktualiseras, under ovan nämnda förutsättningar, vilket kan innebära att du ändå tvingas lösa ut din bror. 

Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Hälsningar,