Gåva av bostadsrätt som påverkar arv

Question

Vid bouppteckning får jag och min bror, som är särkullbarn, veta att vår far som gått bort i cancer tillsammans med sin fru skrivit gåvobrev för att föra över deras bostadsrätt till hennes son. Syftet får vi veta är att skydda henne från att vi ska ta ut vår arvslott och göra så hon måste sälja bostadsrätten. Gåvobrevet skrevs efter att han blivit sjuk och under tiden då han medicinerades hårt.

Vi tycker det är som att de manipulerat vår far till avtalet och att de fört över ett förtida arv till hennes son endast i syfte att göra mig och min bror arvlösa.

Vid sidan om säger sig hennes son villig att skriva avtal om att vi kan få ett fast belopp, som är lägre än vad vi tror är faktiska arvslotten, när hon går bort och han säljer lägenheten. Det känns som att han försöker lura oss på allt om vi köper detta.

Vad gäller i detta fall. Hur ska vi agera om det inte gåvan är riktigt förfarande.

Answer 1

Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!

För att sätta frågan i ett sammanhang kommer jag inledningsvis att kort beskriva vad som händer med en avliden persons egendom genom bodelning och arvsskifte. Därefter kommer jag redogöra för hur gåvan ska hanteras och påverkar ert arv, samt vad du och din bror kan göra för att tillvarata er rätt.

Utgångspunkter för svaret

Eftersom jag inte kan utläsa av din fråga att er far skulle ha lämnat ett testamente efter sig kommer jag utgå från att något sådant inte finns. Jag vill också uppmärksamma dig på att det finns ytterligare aspekter av frågan att beakta om även er mor är avliden och hon hon vid sin bortgång var gift med er far – detta kommer jag dock inte beröra nedan eftersom några uppgifter om detta inte finns i din fråga. Situationen ändras också om er far har ytterligare barn.

Jag förstår det vidare som att er far och hans fru ägde bostadsrätten gemensamt med lika delar (halva var) innan er far avled. Eftersom inget annat framgår av frågan kommer jag också utgå från att bostadsrätten var så kallat giftorättsgods i deras äktenskap.

Kort om bodelning och arvsskifte

När en person som är gift avlider ska först och främst en bouppteckning över dennes och den efterlevande makens egendom upprättas. Denna tar utgångspunkt i egendomsförhållandena vid dödsfallet och ligger sedan till grund för bodelning och arvsskifte.

Innan arvsskifte ska som huvudregel ska en bodelning äga rum mellan makarna. Utfallet av denna är beroende av huruvida någon av parterna har enskild egendom (som är enskild till följd av exempelvis äktenskapsförord, gåvobrev, testamente etc.). Om makarna bara har giftorättsgods kommer (med vissa undantag) värdet av all deras gemensamma egendom att delas lika. Halva värdet tillfaller då den efterlevande maken och andra halvan tillfaller den avlidnes dödsbo (detta är den avlidnes kvarlåtenskap).

(9 kap. 1-2 §, 10 kap. 1 §, 11 kap. 3 § äktenskapsbalken)

Om den person som avlidit inte lämnat något testamente efter sig fördelas den avlidnes kvarlåtenskap genom arv till de som enligt lag har arvsrätt. Eftersom er far och hans fru inte hade några gemensamma barn är det du och din bror som ensamma har arvsrätt efter er far (hälften var av kvarlåtenskapen) (2 kap. 1 § ärvdabalken, ÄB). Ett undantag som kan vara värt att nämna här är basbeloppsregeln i 3 kap. 1 § ÄB. Denna ger er fars fru rätt att, efter bodelning och arvsskifte, ha egendom till ett värde av 182 000 kr. Beloppet skiftar från år till år och det jag angivit gäller om dödsfallet inträffade under 2018. Innebörden av regeln är alltså att om hon inte redan fått egendom motsvarande 182 000 kr genom bodelningen (tillsammans med hennes eventuella enskilda egendom som inte ingick i bodelningen), har hon rätt att få ut resterande värde genom arv.

Är gåvan giltig?

Som framgått ovan är det egendomsförhållandena vid dödstillfället som ligger till grund för bouppteckning, bodelning och arvsskifte. Utgångspunkten är att varje person har rätt att bestämma över sin egendom medan man lever och att arvingar därför inte framgångsrikt kan ha synpunkter på exempelvis gåvor som den avlidne gett bort innan sin död.

Avgörande blir därför först och främst huruvida er far på ett giltigt sett gett bort sin del av bostadsrätten medan han fortfarande levde.

Formkrav & gåvolagen – är gåvan registrerad hos BRF?

För att en gåva av bostadsrätt ska vara giltig måste avtalet vara skriftligt och undertecknat. Det måste också framgå vilken bostadsrätt som avses och vilket pris som eventuellt betalats. (6 kap. 4-5 § bostadsrättslagen) Vidare finns det ett rättsfall som klargör att en gåva av bostadsrätt måste registreras hos bostadsrättsföreningen för att anses fullbordad (NJA 1993 s 560, jfr 3 § tredje stycket gåvolagen). Högsta domstolen uttalade sig inte uttryckligen i fallet om huruvida ett gåvobrev är bindande mellan parterna även om den ej fullbordats, men i linje med vad som sägs i fallet är en rimlig tolkning att gåvan överhuvudtaget inte är giltig om inte bostadsrättsföreningen underrättats om den. Är gåvan inte fullbordad genom underrättelse till bostadsrättsföreningen så bör därför bostadsrättens värde ingå i såväl bodelning som arvsskifte.

I detta fall bör det uppmärksammas att om gåvobrevet uppfyller formkraven för testamente är förordnandet istället giltigt såsom innehåll i testamente (10 kap. ÄB).

Avtalslagen – betydelsen av er fars sjukdomstillstånd

Om avtalet är giltigt till formen enligt ovan kan er fars hälsotillstånd vara av betydelse för avtalets giltighet på grund av omständigheterna vid dess tillkomst. I rättspraxis finns exempel på fall där avtal ogiltigförklarats exempelvis på grund av att gåvogivaren blivit utnyttjad eller inte förstod innebörden av gåvan (31 & 33 § avtalslagen). Utifrån din fråga kan jag inte närmre bedöma om en sådan argumentation hade varit framgångsrik och i slutändan är det upp till domstol att avgöra.

Om gåvan är giltig: kan ni göra anspråk på värdet av gåvan?

Som framkommit ovan är utgångspunkten att varje person är fri att disponera över sin egendom (exempelvis genom gåvor) under livstiden. Vissa undantag finns dock varav ett kan vara aktuellt här: om gåvan till syftet är att likställa med testamente enligt 7 kap. 4 § ÄB.

Som jag förstår det upprättade er far gåvobrevet på dödsbädden. Jag misstänker också att han och hans fru förbehöll sig nyttjanderätt till bostadsrätten (rätt att bo kvar) vid överlåtelsen till fruns son. Detta är omständigheter som innebär att gåvan bör ses som likställt med testamente på så sätt att syftet kan antas ha varit att bestämma över kommande arv.

Följden av detta är att er laglott ska beräknas som om gåvoobjektets nuvarande värde funnits kvar i dödsboet. Laglotten utgör hälften av er respektive tänkta arvslott. Om det värde som faktiskt finns kvar i dödsboet inte räcker för att tillgodose er respektive rätt till den tänkta laglotten kan ni då begära att viss del av gåvans värde betalas tillbaka av mottagaren. Här ska alltså noteras att tillämpning av bestämmelsen om det förstärkta laglottsskyddet endast blir meningsfull om värdet på er fars andel av bostadsrätten utgör mer än hälften av värdet på kvarlåtenskapen utan återbäring av gåvan.

Räkneexempel:

Värdet på er fars kvarlåtenskap är 400 000 kr. Utan återbäring av gåvan innebär detta att ni två arvingar får 200 000 kr var i arv.

Er fars bortgivna andel av bostadsrätten (halva) är idag värd 1 000 000 kr.

Enligt 7 kap. 4 ÄB ska era laglotter beräknas som om gåvans värde finns kvar i dödsboet. Den tänkta summan som finns i dödsboet är då 1 400 000 kr (400 000 + 1 000 000). Era respektive tänkta arvslotter är då 700 000 kr (1 400 000/2). Era respektive tänkta laglotter utgör hälften av de tänkta arvslotterna, det vill säga 350 000 kr vardera (700 000/2).

I detta exempel har ni alltså en rätt till 350 000 kr i arv. Eftersom den kvarlåtenskap som faktiskt finns kvar bara räcker till 200 000 kr till er var kan ni begära jämkning av en del av gåvan, så att mottagaren blir skyldig att återbetala 300 000 kr (så ni får ytterligare 150 000 kr var, dvs totalt 350 000 kr i arv).

Om siffrorna ser annorlunda ut så att den tänkta laglotten är mindre än det arv ni kan få ut ur den kvarlåtenskap som faktiskt finns kvar kommer ni inte kunna begära återbetalning av någon del av gåvan.

Hur går ni vidare?

– I första hand bör ni se över vilka rättigheter ni kan tänkas ha enligt ovan och hur gåvan ska hanteras – detta kan vi diskutera ytterligare per telefon.

– Om ni anser att gåvan på någon grund inte är giltig eller vill begära återbäring av gåvan för att täcka era tänka laglotter väcker ni talan om detta vid tingsrätten (om möjligt kan ni också reda ut allt i bouppteckning och arvsskifte på egen hand, alternativt med hjälp av boutredningsman). Observera här att en talan som väcks är individuell (du och din bror måste alltså båda två väcka talan för egen del) och måste göras inom ett år från det att bouppteckningen avslutades. (7 kap. 4 § andra stycket ÄB)

– Om gåvan är giltig och ni inte känner er nöjda med de möjligheter som eventuellt finns till återbäring av en del av gåvan kan det vara en god idé att ingå någon form av avtal med fruns son. Notera dock att det är av betydelse för er att ett sådant avtal utformas på ett lämpligt sätt och att det därför kan vara bra att anlita en jurist för det. Värt att notera är att sådana avtal inte alltid är helt problemfria. En annan idé kan vara om er fars efterlevande fru är villig att testamentera till er för att kompensera – även här finns dock potentiella fallgropar.

Sammanfattning

Du och din bror har som utgångspunkt rätt att dela lika på er fars kvarlåtenskap. Undantag görs om det finns testamente eller om basbeloppsregeln (som jag beskrivit ovan) ger er fars fru rätt till arv. Arvsrätten tar utgångspunkt i egendomsförhållandena vid tidpunkten för dödsfallet. I vissa situationer kan dock gåvor som skett tidigare beaktas vid beräkning av arv för att bröstarvingar (du och din bror) inte ska kunna fråntas er rätt till laglotten.

Enligt den bedömning jag gjort ovan kan det vara så att gåvoavtalet inte är giltigt överhuvudtaget – något jag inte med säkerhet kan bedöma utifrån din fråga. Om det är giltigt bör er fars gåva till sin styvson läggas till värdet av hans kvarlåtenskap när er laglott beräknas. Om värdet på gåvan varit så stort att er fars kvarlåtenskap nu inte räcker för att ni ska kunna få ut laglotten, så finns då möjlighet för er att var för sig begära jämkning av gåvan vilket kan medföra återbetalningsskyldighet för gåvomottagaren. Om gåvan inte inkräktar på er laglott ger lagen er inte någon rätt att göra anspråk på värdet av bostadsrätten. För er del kan i så fall ett avtal med gåvomottagaren vara förmånligt. När ett sådant avtal skrivs är det viktigt för er att det blir rätt, varför det kan vara bra att ta hjälp av en jurist.

Hoppas du fått klarhet i dina funderingar! Eventuella oklarheter eller följdfrågor kan vi reda ut per mail och/eller telefon. Du når mig enklast på [e-mail]. Jag mailar dig inom kort så kan vi diskutera tid för telefonuppföljning.

Vänliga hälsningar,