Går det att skriva avtal med dement person om nyttjande av fastighet?
Hej! Jag är enda barnet till min far och min mor lever inte. Min far har nu börjat bli dement och därför flyttat ifrån sitt hus som han äger (det finns inga lån på huset) huset är även mitt barndomshem. Min far bor och är skriven i en lägenhet, jag och min sambo har flyttat in i mitt barndomshem eftersom min far Inte vill sälja huset. Vi har muntligen kommit överens om att vi står för de rullande kostnaderna vad gäller huset samt att stå för underhåll av huset samt viss renovering. Min far vill inte att vi ska betala någon hyra, DOCK har min far en sambo som inte är dement. Jag är lite rädd att hon kanske övertalar honom att sälja huset när vi är klara med renoveringen, och då står jag där både utan pengar och bostad! Vilken typ av kontrakt ska vi skriva när vi hyr min fars hus utan att betala hyra men står för kostnaderna i/av huset.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga rör avtal om nyttjande av fastighet utan ersättning till fastighetsägaren. Denna situation regleras i 7 kap. Jordabalk (JB) och kallas för nyttjanderätt.
Vad gäller för nyttjanderättsavtal?
Nyttjanderätt är en rätt för en person att på visst sätt använda någon annans fastighet. Rätten kan gälla en hel fastighet eller en del av en fastighet och är begränsad i tiden. Nyttjanderätt är bindande i högst 25 år inom detaljplanelagt område och 50 år i övrigt (7 kap. 5 § JB). En nyttjanderätt skapas genom avtal med fastighetens ägare.
Ett skriftligt nyttjanderättsavtal kan även skrivas in i fastighetsregistret. Genom inskrivning av en nyttjanderätt kan nyttjanderättshavaren säkerställa att rättigheten gäller även mot en ny ägare till fastigheten (7 kap. 10 § JB).
Kan du ingå avtal med din far trots att han börjar bli dement?
För att ingå ett giltigt avtal krävs att parterna besitter rättshandlingsförmåga. Rättshandlingsförmåga innebär att personen har förmåga att utföra handlingen och förstå den rättsliga handlingen, innebörden och dess konsekvenser. Att en person är dement gör dock inte automatiskt att personen förlorar sin rättshandlingsförmåga.
Att en person ingår avtal under påverkan av psykisk störning, tillfällig sinnesförvirring, berusning osv. gör dock att avtalet kan ogiltigförklaras. (1 § Lag (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under påverkan av en psykisk störning). En person som ingår avtal under påverkan av sin demenssjukdom faller under denna bestämmelse enligt förarbetena (prop. 1990/91:194 s. 40) och avtalet kan då ogiltigförklaras. Den som hävdar att avtalet ska vara ogiltigt har dock bevisbördan för att det förelåg en psykisk störning vid avtalets ingående. Den psykiska störningen (eller demenssjukdomen) måste dessutom medverkat till att avtalet ingicks. Det måste alltså finnas ett samband mellan den psykiska störningen och avtalet.
Det finns även bestämmelser i avtalslagen som är bra att hålla koll på. Avtalslagens 31 § handlar om ocker, som betyder att någon har utnyttjat någon annans trångmål, oförstånd, lättsinne eller beroendeställning för att få denne att skriva på ett avtal. Om detta sker blir avtalet ogiltigt. I ditt fall betyder det att om ni utnyttjar din far som ni vet är dement och inte vet vad han gör då kan avtalet bli ogiltigt. Det ska även här bevisas att avtalet enbart skrevs på grund av demenssjukdomen. Det ska dessutom tilläggas att denna paragraf tillämpas väldigt restriktivt.
Sammanfattningsvis är det möjligt att ingå avtal om nyttjanderätt med din far men avtalet kan dock ogiltigförklaras om det kan visas att demens förelåg vid avtalets ingående och att sjukdomen har medverkat till att avtalet ingicks. Det måste alltså stå klart att din fars demens inte har påverkat beslutet att ingå avtal för att avtalet ska vara giltigt. Jag skulle tipsa er om att ni tar en dag där din far är i sina sinnes fulla bruk och att ni har andra vittnen med vid undertecknandet som kan bevisa att han faktiskt förstår vad det är han gör.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis bör ni skriva ett nyttjanderättsavtal med din far som innebär att ni får bo i fastigheten utan ersättning. Ni bör också skriva in i avtalet att det är du och din sambo som ska stå för underhåll, rullande kostnader och renovering. Vid avtalsskrivandet bör ni ha i åtanke att avtalet kan vara ogiltigt om det visar sig att din far endast ingick i avtalet på grund av sin demens och det kan därför vara bra att ha vittnen med som kan intyga att din far är i sina sinnes fulla bruk. Slutligen bör ni skriva in avtalet i fastighetsregistret så att det även blir gällande mot nya ägare om fastigheten skulle säljas.
Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Vill ni ha hjälp med att skriva nyttjanderättsavtalet kan någon av Lawlines duktiga jurister skriva ett juridiskt korrekt avtal där inget glöms bort. Du är varmt välkommen att kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
