Går det att skänka bort en andel av en bostadsrätt för att skydda den mot utmätning?
Hej!
Min fråga gäller en bostadsrätt. Vi köpte en etta i huset vi bor sedan tidigare för att få hit min bror. Sambon och jag står för 45% var medan brodern har 10% utan att betala för sin del. Alla tre står för lånen, men bara jag och sambon som betalar.
Brodern backade dock ur av ekonomiska skäl, så vi hyr nu ut till annan person. Har nu visat sig att brodern dessvärre är i riskzonen ekonomiskt och vi känner behov av att skydda lägenheten mot ev. fordringsägare.
Kan brodern skänka tillbaks sin del av lägenheten utan att vi drabbas av reavinst eller kan vi göra på något annat sätt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga är ni tre samägare av bostadsrätten (45% + 45% + 10%). Din bror äger den minsta andelen och ni undrar om det går att skydda bostadsrätten från utmätning genom att han skänker sin andel till er eller om ni kommer att drabbas av reavinst.
För det fall att din bror inte kan betala sina skulder kan hans egendom tas i anspråk genom utmätning. Lös egendom får utmätas om det framgår att egendomen tillhör den betalningsskyldige (jfr 4 kap. 17 § Utsökningsbalken, UB). En bostadsrätt räknas som lös egendom. Om viss egendom samägs av flera personer, men endast den ene av dem är utsatt för ett exekutivt förfarande, kan Kronofogden normalt sett sälja hela egendomen. Detta följer av den s.k. indragningsregeln. Indragningsregeln innebär inte att man blir ansvarig för någon annans skulder, utan att hela egendomen kan säljas tvångsvis. Tidigare gällde indragningsregeln inte för bostadsrätter, det har däremot ändrats av praxis. Högsta domstolen fastslog i NJA 2015 s. 72 att om en bostadsrätt samägs, och bara den ena ägaren är föremål för utmätning, kan även de skuldfria ägarnas andelar säljas exekutivt. Vid försäljning kommer de icke skuldsatta bostadsrättshavarna att erhålla pengar motsvarande sin andel av försäljningslikviden.
Om din bror skänker sin andel av bostadsrätten till dig och/eller din sambo kommer den inte längre att tillhöra honom och kan inte i ett första skede utmätas. Om han däremot skänker bort sin andel av bostadsrätten till någon av er och sedan inte kan betala sina skulder, finns det en stor risk att han begärs i konkurs. Din bror kan begäras i konkurs om han är på obestånd. Obestånd innebär att han inte kan betala sina skulder och oförmågan inte endast är tillfällig. Reglerna härom finns i konkurslagen.
Begärs din bror i konkurs tas samtliga hans tillgångar i anspråk för betalning av skulderna (1 § konkurslagen). Hans tillgångar kommer att tas om hand av en konkursförvaltare. Konkursförvaltaren kan begära återvinning till konkursboet, innebärande att rättshandlingar och gåvor i vissa fall ska gå åter. En gåva till närstående går åter om den fullbordats tre år innan ansökan om konkurs kom in till tingsrätten, om det inte visas att gäldenären efter gåvan hade kvar utmätningsbar egendom som uppenbart motsvarade hans skulder (4 kap. 6 § konkurslagen). Återvinningen innebär att den egendom som skänkts bort ska lämnas tillbaka till konkursboet (4 kap. 14 § första stycket konkurslagen). Som närstående räknas dels du som hans bror, men sannolikt även din sambo (jfr 4 kap. 3 § konkurslagen).
Om bostadsrätten överlåts till er genom gåva och att ni samtidigt övertar lånen kommer det att räknas som ett s.k. blandat fång. Det innebär att överlåtelsen rent skatterättsligt är att betrakta både som ett köp och en gåva. Givaren (din bror) måste betala kapitalvinstskatt på den delen av överlåtelsen som räknas som ett köp, medan resten räknas som en gåva. Gåvodelen är skattefri för honom (jfr 8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Gåvan får ni skatta på den dagen ni säljer bostadsrätten.
Sammanfattningsvis är det inte huruvida det uppkommer en skattskyldighet vid överlåtelsen till er genom gåva som är oroande, snarare att det faktiskt finns en risk att din brors andel i bostadsrätten kan tas i anspråk för att betala hans skulder; trots att den skänkts till er. För det krävs att din bror försätts i konkurs, vilket det finns en risk för om han inte har några tillgångar och framförallt skänkt bort sin andel av bostadsrätten. Om bostadsrätten säljs exekutivt, kommer ni att få del av köpeskillingen utifrån era andelar. Alternativet torde vara att din bror säljer sin andel till er till marknadspris och att han använder pengarna till att betala av sina skulder. Det innebär dock att han blir skattskyldig för försäljningen, och att ni får betala pengar till honom. Det ska dock beaktas att utmätning ska ske endast om det belopp som kan beräknas flyta in, efter avdrag för kostnader som uppkommer efter utmätningen, ger ett överskott som gör åtgärden försvarlig.
Om ni behöver vidare hjälp med en av våra jurister med att t.ex. överklaga ett beslut om utmätning eller återvinning är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Du når mig för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
