Går det att kräva hyra retroaktivt när avtalet inte anger någon hyra?
Hej! Mina föräldrar sålde barndomshemmet till min syster till underpris och ett nyttjanderättsavtal skrevs
där det står att dom har rätt att bo kvar så länge möjlighet finns och står för driften och hemförsäkring
och ingen hyressättning finns angivet i köpekontraktet heller
mina föräldrar och vi anhöriga har levt i tron att dom inte skulle betala hyra pga att dom sålde till
underpris! nu strax innan pappas död har min syster krav på retroaktiv hyra för de år som föräldrarna
bodde kvar men inga skriftliga handlingar finns att mor o far har gått med på detta ändå har systern
sålt pappas fonder ca 400000 kr och fört över på sitt konto "skälig hyra för tiden dom bodde kvar" anger
hon som anledning till transaktionen ! Mamma 92 år minns INTE nån muntlig överenskommelse och vill
att jag ska undersöka detta bedrägliga handlande av systern! i Vita arkivet har systern handskrivit att det
var Pappas önskan och det är undertecknat av Mamma i båda föräldrarnas namn men inte av Pappa och
vi har inte fått kännedom om att det fanns ett Va upprättat heller!
Visst är allt märkligt och konstigt handlande av systern strax före Pappas död dessutom,jag har bett om
datum när Va upprättades men inte fått nåt svar! kan man begära retroaktiv hyra trots att det inte finns
nåt avtal om hyra i köpekontraktet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL). Glädjande är också att du har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.
Nyttjanderättsavtalet, vad gäller?
I 12 kap. 19 § 1 st. JB anges att hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Om så inte har skett sägs i lagparagrafens femte stycke att hyran ska utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Det ska för övrigt noteras att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och omfattar i det här sammanhanget även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB. När hyresbeloppet inte är bestämt i avtalet ska alltså hyran utgå med ett belopp som är skäligt och fastställandet av beloppet ska göras med hänsyn till den gemensamma partsviljan, dvs. till vad dina föräldrar och din syster hade för avsikter vid tidpunkten för avtalets ingående. Den delen kan dock vara svårutredd och avtalet behöver därför tolkas.
Avtalstolkning generellt, vad gäller?
Det finns ingen lagstadgad metod för avtalstolkning. Allmänna avtalsrättsliga principer liksom olika metoder för tolkning av avtalstext har istället utvecklats i praxis och då genom Högsta domstolens (HD) försorg.
Vid uppkomna tvister brukar utgångspunkten vara att försöka utröna den gemensamma partsviljan, dvs. vad parterna gemensamt åsyftat vid avtalsslutet. Det är dock inte sällan lättare sagt än gjort, men avtalet och avtalssituationen kan stundtals vara av sådant slag att det inte heller är nödvändigt att försöka fastställa den gemensamma partsavsikten. I synnerhet inte om det är ett avtal med många parter. När individuella förhållanden inte kan fastställas eller ge ledning måste tolkningen eller preciseringen av avtalsvillkoren bygga på objektiva grunder, vilket sker genom att utgå från avtalets faktiska ordalydelse, alltså genom en rent språklig tolkning. Om ordalydelsen ger utrymme för olika tolkningar eller inte alls lämnar något tydligt besked behöver andra relevanta tolkningsdata användas, exempelvis en ändamålsenlig tolkning. Med en sådan metod tolkas ett eller flera avtalsvillkor mot bakgrund av avtalets syfte och avtalets andra bestämmelser, avtalet betraktas med andra ord som en sammanhängande helhet och ska då framstå som logiskt utformat.
Inträffade omständigheter efter avtalsslutet kan också få viss bäring på den rättsliga bedömningen. Under förutsättning att parterna efter avtalsslutet har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser kan detta ofta jämställas med en justering av det tidigare avtalet vilken samtliga kommer anses ha samtyckt till. Andra relevanta tolkningsdata kan också vara avtalets systematik och det aktuella avtalsvillkorets samband med övriga villkor, bakgrunden till regleringen, avtalsföremålets natur och ibland även parternas ställning, jfr HD:s avgörande NJA 2010 s. 559. Vidare kan avtalet enligt den så kallad oklarhetsregeln komma att tolkas till nackdel för den part som har formulerat avtalstexten eller det specifika villkoret. På det konsumentköprättsliga området är oklarhetsregeln till och med lagstadgad, se 10 § lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden (avtalsvillkorslagen). Slutligen förtjänas det att säga att den som ger en motpart befogad anledning att tro att ett visst rättsförhållande föreligger och dessutom inser att motparten felaktigt har uppfattat avtalet på det sättet blir bunden av motpartens felaktiga bild av avtalsinnehållet.
Det ska också tilläggas att handelsbruk/branschpraxis ofta brukar nyttjas av domstolar vid avtalstvister, vilket innebär att avtalet kommer att ses i ljuset av vad som är vanligt förekommande i en viss bransch, vilket då sker genom att domstolen (eller parterna) inhämtar sakkunnigutlåtanden från olika bransch- och/eller intresseorganisationer. HD har uttalat att det i allmänhet är naturligt att utgå från att ett avtalsvillkor ska fylla en förnuftig funktion och utgöra en rimlig reglering av parternas intressen, se NJA 2001 s. 750. Att ta hänsyn till vad som är vanligt förekommande avtalsinnehåll i branschen kan objektivt sett sägas ligga i linje med vad parterna vanligtvis har (kan) förvänta sig, jfr NJA 1989 s. 269 där HD tog fasta på vad branschorganisationer uttalat om hur en bestämmelse om borgen normalt sett tillämpades i branschen, se även NJA 2001 s. 750 i vilket HD anförde att traditioner och gängse praxis ofta måste beaktas när ett avtalsinnehåll ska tolkas och fastställas.
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Hur ska det aktuella nyttjanderättsavtalet tolkas?
I grunden är det avtalet som styr den rättsliga bedömningen. Inom avtalsrätten är löftesprincipen starkt är förankrad och dessutom lagstadgad. Bindande avtal kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av parterna, 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas) och det ska normalt mycket till för att någon av avtalsparterna ska kunna sätta löftesprincipen ur spel. Men mer än så går egentligen att utläsa av avtalslagen, utan parterna, och i förlängningen en domstol (en tingsrätt som första instans), är hänvisad till de olika tolkningsmetoderna.
Eftersom avtalet saknar ett bestämt hyresbelopp går det naturligtvis att argumentera för att upplåtelsen av huset skedde utan krav på ersättning för nyttjandet i enlighet med löftesprincipen. Dessutom fastställdes aldrig ett skäligt belopp med stöd av 12 kap. 19 § 5 st. JB. Vidare och såvitt jag förstår bodde dina föräldrar minst ett antal år i huset efter att det hade överlåtits till din syster och under hela den här tiden framställdes inga krav på hyra. Det torde därför inte bli särskilt svårt att hävda hon gav era föräldrar befogad anledning att tro att ett visst rättsförhållandet förelåg, dvs. att nyttjanderätten till huset inte var förenad med någon hyra. Även om din syster i efterhand menar att era föräldrar felaktigt hade uppfattat avtalets innebörd i den här delen insåg hon sannolikt att så var fallet (subjektiv bedömning). Om det mot all förmodan skulle vara så att hon faktiskt inte insåg att era föräldrar räknade med en kostnadsfri nyttjanderätt trots avtalstexten borde hon i vart fall ha gjort det givet omständigheterna och den tid som har förflutit sedan försäljningen av huset ägde rum (objektiv bedömning). Enligt min mening blir din syster därför bunden av motpartens uppfattning, alltså era föräldrars uppfattning, eller numera er mammas uppfattning.
Ovan nämndes också att inträffade omständigheter efter avtalsslutet kan få viss bäring på den rättsliga bedömningen. Det innebär att även om en hyra faktiskt hade varit avtalad kan dina föräldrar och din syster anses ha handlat utifrån och följt en ny underförstådd (tyst) överenskommelse beträffande just hyran. Det bör då kunna jämställas med en justering av en tidigare avtalad hyra vilken samtliga kommer att ha samtyckt till. En eventuell muntlig överenskommelse om hyra får därför, återigen mot bakgrund av den tid som har förflutit, anses ha satts ur spel med tanke på parternas och framförallt din systers tidigare agerande genom att inte ha krävt någon hyra vid ett enda tillfälle innan er pappas frånfälle.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utöver ovanstående väcker din systers försäljning av fondandelarna vissa arvsrättsliga betänkligheter. Hennes handlande kan dessutom vara brottsligt. Den här delen faller dock utanför din frågeställning, men den kan behandlas under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig imorgon måndag den 16/8 kl 11.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
