Går det att avtala bort besittningsskyddet i en lokal och gäller även detta för uthyrning av bostadsrätten?
Hej!
Jag har hyrt ut en bostadsrätt i ett år. Det har fungerat bra och jag skulle vilja fortsätta uthyrningen med samma gäst. Dock skrev vi aldrig avtal om avstående från besittningsskydd. Kan vi nu i efterhand upprätta ett sådant avtal?
Har även samma frågeställning gällande lokal mitt företag hyr ut i andra hand.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Då det rör sig om hyresfrågor för bostad eller lokal blir jordabalkens 12 kapitel (hyreslagen) eller lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) tillämplig.
När det kommer till att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand gäller lagen om lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen"). Denna lagen gäller för privatperson som upplåter en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus, inom en ägarlägenhetsfastighet eller upplåter en bostadsrättslägenhet i andra hand. När det kommer till uthyrning av din lokal blir hyreslagen tillämplig.
Besittningsskydd i bostadsrätten?
Eftersom det är en bostadsrätt som du upplåter i andra hand gäller lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Hyresgästen får inget besittningsskydd när bostadsrätten hyrs ut enligt denna lag (3 § tredje stycket privatuthyrningslagen). Bostadsrättshavaren och hyresgästen behöver alltså inte träffa något avtal om avstående från besittningsskyddet.
Om bostadsrättshavaren hyr ut fler än en lägenhet får hyresgästen inget besittningsskydd i den första upplåtelsen medan hyresgästen i den andra upplåtelsen får besittningsskydd enligt reglerna i 12 kap. jordabalken (JB). Detsamma gäller om flera rum hyrs ut till olika hyresgäster. Om bostadsrättshavaren hyr ut tre eller fler lägenheter anses denne bedriva uthyrning i näringsverksamhet och då gäller reglerna i 12 kap. JB för samtliga upplåtelser. Besittningsskyddet i 12 kap. JB gäller först efter att hyresförhållandet varat längre tid än två år (12 kap. 45 § JB och 12 kap. 46 § JB). Det finns då en möjlighet att avtala om att hyresgästen ska avstå från besittningsskyddet vilket framgår av svaret nedan.
Uthyrning av lokalen
Vad är ett besittningsskydd?
Förenklat är besittningsskydd hyresgästens rätt att mot hyresvärdens vilja bo kvar i bostaden, med hyresnämndens tillstånd. Det betyder att om hyresvärden säger upp avtalet, kan avtalet förlängas om hyresnämnden ger tillstånd för det (12 kap. 45 till 52 § JB). Fastän hyresgästen har besittningsskydd kan hen alltid välja att acceptera uppsägningen och flytta ut från bostaden (12 kap. 49 § JB). Besittningsrätt är alltså ett skydd för hyresgästen gentemot sin hyresvärd.
Besittningsskydd som andrahandsgäst
En andrahandshyresgäst har till en början i regel ett svagt besittningsskydd. Dock enligt hyreslagens regler får en andrahandshyresgäst besittningsskydd först när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd. (se 12 kap 45 § JB).
Angående din lokal så framgår det inte hur länge du har hyrt ut den, men är det under två år så har inte besittningsskyddet inträtt än.
Går det att avtala bort besittningsskyddet?
Av 12 kap. 45 a § JB framgår det att besittningsskyddet kan avtalas bort. Det krävs två saker,
1. Det krävs en särskild upprättad handling där det framgår att hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att avtala bort besittningsskyddet.
2. Överenskommelsen ska godkännas av hyresnämnden. Det gör alltså ingenting att du har glömt att skriva med det i hyresavtalet eftersom att en klausul i själva hyreskontraktet om att besittningsskyddet inte ska förekomma är inte bindande. Det måste finnas i en separat skriftlig handling. Det finns två undantag då hyresnämnden inte behöver godkänna överenskommelsen vilket framgår av 12 kap. 45 a § JB).
Kan vi nu i efterhand upprätta ett sådant avtal?
Det spelar ingen roll om hyresavtal redan har ingåtts utan man kan avtala bort besittningsskyddet när som helst under avtalstiden.
Sammanfattningsvis
För din bostadsrätt så kan hyresgästen aldrig få ett besittningsskydd så ni behöver inte upprätta något avtal om det där. Angående din lokal så kan du upprätta en särskild handling för att reglera besittningsskyddet.
Jag rekommenderar att gå in och läsa på hyresnämndens sida angående besittningsskydd. Där står också hur du ska gå tillväga. Du hittar sidan här.
Hoppas det var svar på din fråga
Med vänlig hälsning
