Gäller avtalet eller hyreslagen?
Andrahandsuthyrning av en bostadsrätt Enligt avtalet gäller 2 månaders uppsägningstid men hyresgästen vägrar att flytta ut och hänvisar till lagens 3 månaders uppsägningstid. Vad gäller - avtalet eller lagen?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Tvingande och dispositiva regler
En lagbestämmelse kan vara antingen tvingande eller dispositiv. När en regel är dispositiv så kan den avtalas bort, vilket innebär att lagen inte har någon inverkan om parterna är överens om något annat. Är lagen däremot tvingande så får inte parterna avtala bort lagen. Skulle parterna avtala om något annat än det som utläses av lagtexten är det avtalet alltså inte giltigt.
Är hyreslagen tvingande eller dispositiv?
12 kapitlet i Jordabalken brukar kallas för hyreslagen, eftersom den reglerar just hyresförhållanden. Huvudregeln för hyreslagen är att den är tvingande till hyresgästens fördel om inte annat anges (12 kap. 1 § 5 stycket JB). Hyreslagen är alltså en skyddslagstiftning för hyresgästen. Om parterna avtalat om något som strider mot lagen så är alltså hyresgästen som huvudregel inte bunden av avtalet, men hyresvärden är det.
Uppsägning av hyresavtal
Hyresavtal kan gälla på bestämd eller obestämd tid. Av din fråga framgår inte om hyresavtalet är på bestämd eller obestämd tid, men eftersom hyresgästen hävdar tre månaders uppsägningstid utgår jag ifrån att det rör ett hyresavtal på obestämd tid. Oavsett är det enbart längden på uppsägningstiden som påverkas av skillnaden. Gällande huruvida lagen är tvingande eller dispositiv gäller samma bestämmelse.
För hyresavtal på obestämd tid gäller en uppsägningstid om tre månader (12 kap. 4 § JB). Det framgår inte direkt av bestämmelsen om den är tvingande eller dispositiv. När inte annat anges så ska dock lagen dock läsas som tvingande till hyresgästens fördel, vilket tidigare nämnts (12 kap. 1 § 5 stycket JB). Ni har avtalat om en två månaders uppsägningstid. Om hyresgästen hade sagt upp hyresavtalet så hade uppsägningstiden alltså varit 2 månader, men nu när hyresvärden sagt upp avtalet är lagen tvingande. Hyresgästen har alltså rätt till tre månaders uppsägningstid.
Med vänliga hälsningar
