Frånträda ett förhandsavtal
Hej
Jag skrev för en tid sedan på ett förhandsavtal på en nyproducerad bostadsrätt. I detta förhandsavtal står det att lägenheten beräknas kunna upplåtas Nov 2018. Inflytt beräknas till Q2 2019 och på hemsidan står det inflytt preliminärt våren 2019. Ganska vagt.
Vid upplåtelse skall 19.9% av lägenhetens värde betalas in. Det står även att föreningen förbehåller sig rätten att ändra datum för upplåtelsetidpunkt och beräknad tillträdesdag. Önskar dom senarelägga detta så skall det meddelas senast 30-sept 2018.
Det tillkommer dessutom avgift för varmvatten och hushållsel om 40 tkr/år som jag inte riktigt vet vad det är.
Man kanske borde läst igenom detta lite mer noggrant innan man skrev på men finns det någon möjlighet för mig att avbryta detta avtal? Det är ganska mycket pengar som skall in vid upplåtelse och det känns väldigt osäkert med när inflytten kan komma att ske. Det blir väldigt svårplanerat.
Finns det liknande fall där man kunnat avbryta ett förhandsavtal pga. den vaga informationen vad gäller t.ex. inflyttningsdatum.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.
I mitt svar kommer jag att utgå från att du tecknat ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Avtalet som du tecknat innebär att bostadsrättsföreningen i framtiden kommer att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig.
Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för dig.
Ett giltigt förhandsavtal
För att ett förhandsavtal ska anses giltigt till formen, ska de uppfylla de krav som uppställs i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen. Ett oriktigt upprättat förhandsavtal ska enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen anses som ogiltigt.
I förarbetena till lagen anges: bland de uppgifter som skall finnas med i avtalet finns beräknad tidpunkt för upplåtelsen. Denna uppgift har betydelse för förhandstecknarens möjligheter att säga upp avtalet, om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätt, se 5 kap. 8 § punkt 2 bostadsrättslagen. Förhandsavtalet skall också innehålla uppgift om de beräknade avgifterna för bostadsrätten. Hit hör insatser och årsavgifter samt, om det anges i föreningens stadgar, upplåtelseavgifter. (prop. 1990/91:92 s. 183).
Vidare anges följande i kommentaren till bostadsrättslagen: upplåtelsetidpunkten ska anges med ett datum och i vart fall inte anges med ett tidsintervall som sträcker sig över mer än ett par veckor. (Bob Nilsson Hjorth och Ingrid Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, version den 1 mars 2017, 5u, se kommentar till 5 kap 3 § bostadsrättslagen)
I ditt förhandsavtal anges att upplåtelsetidpunkten är november 2018. Mot bakgrund av det som framgår av ovan, kan det förhandsavtalet du ingått med bostadsrättsföreningen inte ogiltigförklaras enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen. Min ståndpunkt är att förhandsavtalet beträffande tiden för upplåtelse är så tydlig som lagen uppställer. Frågan om tillträde träffas enligt min mening inte av bestämmelsen i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen, och det som anges på bostadsrättsföreningens hemsida kan enligt mig inte utgöra avtalsinnehåll. Det som är relevant för dig är således det som anges i förhandsavtalet och eventuella bilagor till förhandsavtalet.
Vad beträffar frågan om årsavgifter m.m. så framgår dessa av förhandsavtalet. Bostadsrättsföreningen har i detta avseende, enligt min mening, agerat korrekt. Att inte läsa igenom ett avtal innan man skriver under detta kan endast i vissa oerhört sällsynta fall ligga motparten till last. Inga sådan omständigheter föreligger dessvärre i ditt fall.
Min rekommendation
I din fråga anger du att följande står att läsa i förhandsavtalet: föreningen förbehåller sig rätten att ändra datum för upplåtelsetidpunkt och beräknad tillträdesdag. Detta ska i så fall meddelas senast 30 september 2018.
Detta avtalsvillkor skulle förvisso kunna leda till att förhandsavtalet kan angripas med bestämmelsen i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen. Skulle detta villkor tolkas tillsammans med den angivna tiden för upplåtelse skulle rimligen slutsatsen bli att det egentligen inte finns en bestämd tidpunkt för när upplåtelseavtal ska ingås. Om en domstol skulle dela denna uppfattning är emellertid oklart, dock kan man dock argumentera för att förhandsavtalet inte uppfyller formkraven i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen och således är ogiltigt enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen.
Skulle det vara så att du trots allt väljer att gå vidare i affären och inte försöka frånträda avtalet med stöd av det jag angivet ovan, är mitt råd att inte underteckna ytterligare ett avtal som inte tydligt anger när tillträde kommer att ske. Du ska således inte underteckna ett upplåtelseavtal där inte tiden för tillträde klart anges. Om det är så att bostadsrättsföreningen inte vill upprätta ett sådant, anser jag att du inte ska skriva på detta utan istället anlita någon form av juridisk hjälp.
Om det vidare är så att bostadsrättsföreningen inte tecknar upplåtelseavtal med dig i november 2018, och eller börjar flytta datum för tillträde finns det möjlighet att angripa avtalet med stöd av bestämmelsen i 5 kap. 8 § punkt 2 bostadsrättslagen. Även i detta fall kan det vara bra att anlita juridisk hjälp.
Tvisten med bostadsrättsföreningen bör omfattas av ditt befintliga rättsskydd, dvs. ingå i din hemförsäkring. Det innebär att risken för dig som konsument avsevärt minskar, med hänsyn till de rättegångskostnader som kan uppstå vid en eventuell tvist. Har du ingen hemförsäkring i dagsläget är mitt råd att du snarast tecknar en sådan.
Slutligen vill jag även påpeka att allmänna avtalsrättsliga regler även gäller vid tecknandet av förhandsavtal. Oskäligt avtalsvillkor m.m. kan jämkas med b.la stöd av 36 § avtalslagen. Att bostadsrättsföreningen fritt kan flytta tillträdet till en tidpunkt som passar bostadsrättsföreningen är typiskt oskäligt avtalsvillkor. Särskilt i de fall när förhållandet rör näringsidkare och konsument.
Om du skulle behöva hjälp i kontakten med bostadsrättsföreningen rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Med vänlig hälsning,
