Frånträda ett förhandsavtal
Jag har skrivit förhandsavtal men ännu inte upplåtelseavtal. Säljaren har hållit tiden för upplåtelse men tillträdet har försenats ett kvartal. Ser ni att jag har rätt att återgå i avtalet då?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.
I mitt svar kommer jag att utgå från att du tecknat ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Avtalet som du tecknat innebär att bostadsrättsföreningen i framtiden kommer att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig. Du har ännu inte tecknat ett upplåtelseavtal, men anar att tecknandet kommer ske enligt det som anges i förhandsavtalet, dvs. att det sker i tid. Du skriver nämligen att "säljaren har hållit tiden för upplåtelse" men samtidigt att du i själva verket inte vet det, då du ännu inte undertecknat något upplåtelseavtal, men vi utgår, för enkelhetens skull, att det kommer att ske enligt det som står angivet i förhandsavtalet.
Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för dig.
Förhandsavtal
Ett förhandsavtal regleras primärt av bestämmelserna i bostadsrättslagen, närmare bestämt i 5 kap.
Ett giltigt förhandsavtal
För att ett förhandsavtal ska anses giltigt till formen, ska de uppfylla de krav som uppställs i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen. Ett oriktigt upprättat förhandsavtal ska enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen anses som ogiltigt. Om det är så att ditt förhandsavtal uppfyller dessa krav, dvs. att de uppgifter som enligt lag ska anges i ett förhandsavtal faktiskt angetts, kan du inte frånträda avtalet på denna grund.
Dröjsmål med att erbjuda förhandstecknaren att ingå upplåtelseavtal
Enligt 5 kap. 8 § punkt 2 bostadsrättslagen har förhandtecknaren rätt att frånträda förhandsavtalet om upplåtelsen inte sker inom en skälig tid enligt den i avtalet beräknade tidpunkten. I ditt fall har vi, som ovan angivits, utgått från att föreningen kommer att ingå upplåtelseavtal enligt den i förhandsavtalet angivna tiden. Föreningen kommer således inte vara i dröjsmål. Du kan således inte heller frånträda avtalet på denna grund.
Föreningen är i dröjsmål vad avser dagen för tillträde
Dagens diskussion, som du säkerligen läst om i media, rör huruvida bestämmelsen i 5 kap. 8 § punkt 2 bostadsrättslagen även tar sikte på de fall då själva tillträdet är försenat.
Jag är av den uppfattningen att begreppet upplåtelse i bestämmelsen inte enbart åsyftar tidpunkten då upplåtelseavtal ska ingås utan även frågan om dag för tillträde. Om bestämmelsen inte kan tolkas på det sätt jag förespråkar skulle det innebära att dagen för tillträde ensidigt kan bestämmas av föreningen. Du som förhandstecknare kan med andra ord inte vidta några som helst åtgärder mot föreningen vid en eventuell försening.
Skulle bestämmelsen tolkas på detta sätt kan föreningen i förhandsavtalet avtal om att upplåtelseavtal ska ske den 1 januari 2018. Beräknad dag för tillträde är bestämd till juni 2018. Föreningen ingår ett upplåtelseavtal med dig i januari 2018, men meddelar att tillträdet flyttats till januari 2019. Enligt bestämmelsen skulle detta inte leda till att du kan frånträda avtalet. Jag menar, återigen, att bestämmelsen inte kan tolkas på det sättet.
Utgår vi från att bestämmelsen kan tolkas på det sätt jag förespråkar, så innebär detta att föreningen i ditt fall är i dröjsmål vad avser dagen för tillträde med tre månader (ett kvartal).
Här kommer en skälighetsbedömning sannolikt att göras. Där ditt intresse att frånträda avtalet kommer att ställas mot föreningen och föreningens övriga medlemmars intressen att avtalet alltjämt består. Spontant skulle jag säga att en försening om tre månader inte berättigar dig till att frånträda avtalet. Det saknas vägledning dels hur bestämmelsen tolkas, men även när en försening av antingen upplåtelse eller tillträde är oskälig. Jag finner det dock som osannolikt att en domstol skulle döma till din fördel i detta fall.
Om du ändå har för avsikt att säga upp förhandsavtalet på grund av förseningen föreslår jag att du ordnar med någon form av juridisk hjälp. Tvisten som sådan bör omfattas av ditt befintliga rättskydd i din hemförsäkring. Det innebär att risken för dig som konsument avsevärt minskar, med hänsyn till de rättegångskostnader som kan uppstå vid en eventuell tvist. Vidare bör du grunda din uppsägning eller hävning, förutom bostadsrättslagens bestämmelser även, på allmänna avtalsrättsliga principer. Dessa är också tillämpliga såvitt gäller förhandsavtal. Förhandsavtal ska kunna frånträdas om det visar sig att förutsättningarna väsentligen brister som en förhandstecknare utgått ifrån när han eller hon undertecknade avtalet eller senare kommit överens om. Då det är ett avtal du undertecknat är även avtalslagen tillämplig, b.la kan bestämmelsen i 36 § avtalslagen aktualiseras, lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.
Slutligen bör du inte underteckna några fler avtal med bostadsrättsföreningen om du har för avsikt att frånträda avtalet.
Om du skulle behöva hjälp i kontakten med bostadsrättsföreningen rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Återkoppling
Har du tid över får du gärna lämna ett omdöme.
Med vänlig hälsning,
