Frånträda eller häva ett förhandsavtal
Hej,
Jag har ingått ett förhandsavtal med Oscar Properties kring ett framtida bostadsköp. Förhandsavtalet är tänkt att övergå till upplåtelseavtal i mars månad. Jag har läst det svar som givits tidigare kring ett Oscar Properties köp men skulle vilja fråga er mer specifikt hur jag bör gå tillväga för att häva det nuvarande "ogiltiga avtalet", alternativt förhandla ner det ursprungliga priset?
Jag har haft mailkontakt med kundansvarig på OP där jag "bestridit avtalet" (något som jag förstår är felaktigt i juridiska termer då jag snarare bör häva avtalet). Men som sagt jag skulle gärna vilja ha ert juridiska råd innan jag ingår i tvist och behöver anlita er för att ta mig igenom en eventuell rättsprocess.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.
Som jag har förstått din fråga så har du tecknat ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Avtalet som du tecknat innebär att bostadsrättsföreningen i framtiden kommer att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig. Du har ännu inte ingått upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen utan detta kommer i bästa fall ske under mars 2018. Bostadsrättsföreningen har i sin tur avtal med Oscar Properties, som alltså ska uppföra byggnaden.
Om jag söker i våran databas förekommer bolaget "Oscar Properties" i en enda fråga, och jag utgår från att det är den frågan du hänvisar till. I den frågan står följande att läsa: "I förhandsavtalet står att preliminär tidpunkt för tillträde är Q4 2017 - Q1 2018. Nu har tillträdet flyttats till hösten 2018, dvs. nästan ett år uppskjutet."
Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för dig.
Upplåtelsetidpunkt
När det gäller förhandsavtal är det viktigt att göra en skillnad mellan tidpunkten för upplåtelse, och tidpunkten för tillträde. I din fråga, samt i den tidigare frågan anges inte när tiden för upplåtelse ska ske.
För att ett förhandsavtal ska anses giltigt till formen, ska de uppfylla de krav som uppställs i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen. Ett oriktigt upprättat förhandsavtal ska enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen anses som ogiltigt. Denna lagbestämmelse tar sikte på frågan om upplåtelsetidpunkt.
I förarbetena till lagen anges: bland de uppgifter som skall finnas med i avtalet finns beräknad tidpunkt för upplåtelsen. Denna uppgift har betydelse för förhandstecknarens möjligheter att säga upp avtalet, om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätt, se 8 § första stycket 2. Förhandsavtalet skall också innehålla uppgift om de beräknade avgifterna för bostadsrätten. Hit hör insatser och årsavgifter samt, om det anges i föreningens stadgar, upplåtelseavgifter. (prop. 1990/91:92 s. 183).
Vidare anges följande i kommentaren till bostadsrättslagen: upplåtelsetidpunkten ska anges med ett datum och i vart fall inte anges med ett tidsintervall som sträcker sig över mer än ett par veckor. (Bob Nilsson Hjorth och Ingrid Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, version den 1 mars 2017, 5u, se kommentar till 5 kap 3 § bostadsrättslagen)
Om ditt förhandsavtal inte uppfyller de kraven som anges ovan, så skulle det kunna leda till att förhandsavtalet är ogiltigt. Om det i ditt avtal exempelvis står att upplåtelseavtal eller tidpunkt för upplåtelse är exempelvis 2018, Q1-Q2, så uppfyller det inte lagens krav på tydlighet. Som anges ovan får inte tidsintervallerna sträcka sig över mer än ett par veckor. För att vara på den säkra sidan, skulle jag säga att en intervall om 1-3 månader inte kan ogiltigförklaras enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen.
Tillträdestidpunkt
I förhandsavtalet bör det vara angivet vid vilket tid själva tillträde ska ske. Om det inte anges uttryckligen i förhandsavtalet så kan det finnas angivet i bilagorna till förhandsavtalet, såsom exempelvis den ekonomiska planen. Det finns ingen lagstadgad skyldighet att ange tiden för själva tillträdet, men rimligtvis bör man inte ingå ett avtal om det inte anges när ett tillträde kan komma att ske. I sista och i värsta fall får vi utgå från övrig information som du kan ha fått, såsom mail eller uppgifter från bostadsrättsföreningens hemsida. Man skulle, fastän det inte är reglerat i lag, kunna tala om en branschpraxis att ange tidpunkten för tillträde i förhandsavtalet. De flesta seriösa aktörerna anger tiden för tillträde i förhandsavtalet.
Frågan om tiden för tillträde är viktig, då det enligt min mening tar sikte på bestämmelsen i 5 kap. 8 § punkt 2 bostadsrättslagen.
Denna bestämmelse ger förhandstecknaren en rätt att frånträda avtalet om upplåtelsen inte sker inom skälig tid enligt den i avtalet beräknade tidpunkten. Försummelsen som leder till att upplåtelsen inte sker inom skälig tid, dvs. anledning till dröjsmålet, ska dock inte kunna härledas till förhandstecknaren.
I propositionen till bostadsrättslagen uttalas att upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet angivna tidpunkten. Uttrycket "skälig tid" är avsett att tolkas tämligen restriktivt, dvs. upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet. (se prop. 1990/91:92 s. 187).
Enligt min mening tar bestämmelsen i 5 kap. 8 § punkt 2 bostadsrättslagen sikte på dels frågan om upplåtelsetidpunkt men även frågan om tillträdestidpunkt. Bestämmelsen skulle annars framstå som tandlös.
Exempel: I förhandsavtalet anges att upplåtelse ska ske i mars 2018. Tillträde beräknas kunna ske under Q2, 2018. I mars 2018 tecknar du ett upplåtelseavtal, men samtidigt meddelar föreningen att själva tillträdet är försent till Q3, 2019. Om bestämmelsen i 5 kap. 8 § punkt 2 bostadsrättslagen endast tar sikte på när upplåtelseavtal ska tecknas blir den inte till mycket hjälp, då upplåtelsen faktiskt skett i tid. Jag är av den uppfattningen att i begreppet upplåtelse i bestämmelsen tar sikte på såväl upplåtelsetidpunkten såsom tillträdestidpunkten.
Övriga råd och synpunkter
Om det är så att du har för avsikt att frånträda förhandsavtalet föreslår jag att du ordnar med
någon form av juridisk hjälp. Tvisten som sådan bör omfattas av ditt befintliga rättskydd i din hemförsäkring. Det innebär att risken för dig som konsument avsevärt minskar, med hänsyn till de rättegångskostnader som kan uppstå vid en eventuell tvist. Om du inte har en hemförsäkring är mitt råd att du snarast skaffar en.
I praktiken kommer det gå till på så sätt att bostadsrättsföreningen kommer att kontakta dig och påtala att du har en skyldighet att underteckna ett upplåtelseavtal. Du kan i detta fall invända ett en sådan skyldighet inte föreligger på grund av att det inte anges i förhandsavtalet eller på grund av att motparten själv begått ett avtalsbrott genom att exempelvis flyttat på datumet för tillträde. Därefter kommer antingen du vara tvungen att häva avtalet, alternativt gör bostadsrättsföreningen detta. När avtalet är hävt kommer det föreligga en skada på vardera sida av avtalet. Du har säkerligen betalat en viss summa i förskott som du kanske vill ha tillbaka, samt att bostadsrättsföreningen haft kostnader i och med att de nu är tvungna att sälja bostadsrättslägenheten på nytt, eventuellt till ett pris som är lägre än det du hade tänkt att betala för bostadsrättslägenheten. Om det är så att ni inte kommer överens om hur skadorna ska regleras så kommer ärendet hamna i domstol, som därefter får avgöra på vems sida felet ligger.
Inledningsvis skulle jag tro att bostadsrättsföreningen inte kommer att godta din uppsägning eller hävning. Detta då det skulle öppna upp för flertal andra personer som sitter i samma situation som dig. Jag tror därför att ärendet i slutändan kommer att hamna i domstol.
Rättsläget inte helt klart, men nästan enligt mig, och mycket talar för att situationen som du beskriver strider mot bostadsrättslagens bestämmelser men även mot allmänna avtalsrättsliga principer.
Om det är så att tiden för upplåtelse inte är tydligt angiven i ditt förhandsavtal behöver du dock inte vänta tills att frågan om försening faktiskt är klarlagd utan redan nu meddela bostadsrättsföreningen att du anser att avtalet är ogiltigt med stöd av 5 kap. 4 § bostadsrättslagen. I detta fall behöver du även ordna med någon form av juridisk hjälp.
Slutligen bör du inte underteckna några fler avtal med bostadsrättsföreningen om du har för avsikt att frånträda avtalet.
Om du skulle behöva hjälp i kontakten med bostadsrättsföreningen rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Återkoppling
Har du tid över får du gärna lämna ett omdöme.
Med vänlig hälsning,
