Fråga om skälig hyra (skäligt tillägg för möblering) vid andrahandsuthyrning
Hej!
Vi hyr en lägenhet i andra hand som är möblerad. Det är dock gränsfall om den är helt möblerad. Köksutrustning, matbord, stolar. balkongmöbler, soffbord och sängkläder bland annat saknas (det är en trea). Förstahandshyresgästen har lagt på 15% för möblerna och det blir totalt mellan 15 - 20 tusen kronor på året vi bor här. Möblerna är inte i så fint skick och vi tror att de pengarna kommer att överstiga möblernas faktiska (sälj-)värde. Vår hyresvärd hävdar att han har rätt att ta 15% eftersom skicket på möblerna inte har någon betydelse.
Jag har läst från tidigare frågor att det inte finns några strikta definitioner för vad fullt möblerad lägenhet innebär. Men om det innebär att hyresgästen inte ska behöva ta med egna möbler eller hushållsartiklar, så är den definitivt inte fullt möblerad.
Min fråga är: Måste påslaget för möbler vara skäligt i förhållande till möblernas värde/skick? Och om man betalar för mycket, är det sannolikt att man blir kompenserad i ett sånt här fall?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vid uthyrning i andra hand ska hyresvärden ta ut en skälig hyra. Reglerna om skälig hyra varierar beroende på om ni hyr en hyresrätt eller bostadsrätt i andra hand. Eftersom det inte framgår av frågan kommer jag att redogöra för vad som gäller för både hyresrätt och bostadsrätt.
Privatägda bostäder
Vad gäller privatägda bostäder (villor och bostadsrätter som ägs av privatpersoner) blir privatuthyrningslagen aktuell. Vid beräknande av en skälig hyra får hyresvärden räkna med ett belopp som inte påtagligt överstiger driftskostnader och kapitalkostnader för bostaden (4 § andra stycket privatuthyrningslagen). Här finns det möjlighet att inkludera påslag vad gäller möblemang om bostaden är möblerad. I ett fall har hovrätten fastslagit att hyran ansågs påtagligt högre än kostnaderna för bostaden om hyran överstiger kostnaderna med fem procent eller mer (RH 2017:34).
En oskälig hyra kan anmälas till Hyresnämnden. Om du som hyresgäst får rätt kan nämnden bestämma att hyran ska sänkas, det är däremot inte möjligt att få ersättning för redan betald hyra om du hyr en privatägd bostad i andra hand.
Hyresrätt
Här gäller hyreslagen (12 kap jordabalken (JB)). Vad som är en skälig hyra för en hyresrätt i andra hand beror på vad förstahandshyresgästen betalar i hyra. Hyran ska fastställas till ett skäligt belopp. En hyra anses inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (12 kap. 55 § JB). Om en lägenhet har upplåtits i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig ses som skälig. Detta innebär att en hyresvärd vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt aldrig får ta en högre hyra än vad hen själv betalar + tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter. En oskälig hyra kan prövas av hyresnämnden för att sänkas, här finns även möjlighet att hyresvärden blir återbetalningsskyldig till hyresgästen. Det är för övrigt kriminaliserat att ta ut en oskälig hyra för en hyresrätt.
Tillägg för möbler (gäller för både privatägd bostad och hyresrätt)
Ett tillägg för möbler och annan utrustning får inte överstiga 15 procent av den hyran som hyresvärden betalar (12 kap. 55 § fjärde stycket JB). Det finns inga exakta regler om hur mycket extra uthyraren får ta ut i hyra för möblemang, men hyresnämnden brukar inte acceptera ett större pålägg än 10-15 % för en fullt möblerad lägenhet. En bostad anses vara möblerad först när hyresgästen kan bo i bostaden utan att ta med egna möbler. Hyresnämnden bedömer frågan i det enskilda fallet, och det är därmed svårt att avgöra vad ett skäligt pålägg skulle tänkas vara just i ditt fall. Troligtvis kan både möblernas skick och hur stor del av lägenheten som är möblerad spela in i bedömningen.
Om ni anser att ni betalar en oskälig hyra ska ni begära en skriftlig villkorsändring av hyresvärden. Om ni inte kan lösa frågan på egen hand kan ni i andra hand begära att Hyresnämnden löser tvisten genom en ansökan till nämnden.
Med vänlig hälsning,
