Fråga om säljaransvar vid okänt dolt fel

2017-09-06 i Fel i fastighet
FRÅGA
Vi sålde ett hus 2009 till ett par som visste att huset var gammalt, byggdes 1955 och då i min mormors ägor. När hon gick bort bestämde vi oss för att testa att bo där och hann äga huset i ca 10-11 månader innan det blev sålt till paret. Ett par år senare hörde de av sig då vid ett försök till att dränera huset hittade de en tvåkammarbrunn, en som vi inte visste om fanns och finns inte med på kommunens planritning heller. De ringde och frågade om detta och vi sa att vi inte hade en aning om detta. De trodde inte den var aktiv och fyllde igen brunnen och efter det började det svämma över i hela husets avlopp. Efter ytterligare ett par år återkommer de och nu vill de att vi ska betala hälften av detta och att det är ett dolt fel. Om inte ens kommun visste att den fanns eller var aktiv hur akulle vi kunnat veta det?Frågan är om vi är betalningsskyldiga då de själva har gjort åverkan och fyllt igen brunnen efter att de visste att vi inte hade en aning om att den ens fanns.
SVAR

Hej och tack för att ni vänder er till oss på Lawline!

Om säljarens vetskap om felet

För husköp gäller 4 kap. jordabalken. Fastigheten (huset + fastigheten i övrig, t.ex. tomt och mark under huset, inkl. brunn) är felaktig om den strider mot avtalet eller vad köparen rimligen kunnat förutsätta (19 §). Säljarens vetskap om felet har ingen betydelse för köparens rätt att få det ersatt, det är fortfarande ett dolt fel även om säljaren inte visste om felet. Detta är anledningen att många hussäljare tecknar en s.k. dolda-fel-försäkring.

Vad som utgör felet

För att ni ska bli skyldiga att betala för åtgärdandet krävs att brunnens existens faktiskt räknas som ett fel. Vad jag kan döma är det en svår tolkningsfråga då det på sätt och vis kan vara en tillgång men samtidigt ett fel pga dess otymplighet, vilken kan ställa till hinder när man ska göra exv. en dränering, som är fallet här.

Det kan hävdas att felet i själva verket uppstod när köparna på egen hand fyllde igen brunnen. Brunnen hade ju inte orsakat någon skada innan utan översvämningen var snarare än direkt följd av köparnas handling, snarare än er handling som säljare.

Ersättningen

Om felet bedöms ligga i brunnens själva existens blir ni skyldiga att ersätta endast den summa som uppkommer av felet (12 §). Som jag ser det innebär detta att ni behöver betala vad det hade kostat att avlägsna brunnen på lämpligt vis. Ni behöver däremot inte betala för översvämningen eftersom denna orsakades av köparna. Distinktionen mellan dessa två skador är en viktig distinktion i ert fall. Om avlägsning av brunnen t.ex. hade kostat 10 000 kr och översvämningen orsakade skador som kostade 20 000 kr att åtgärda, så bör ni argumentera för att ni bara behöver betala 10 000 kr.

Regressrätt

Om ni blir ersättningsskyldiga i domstol eller går med på att självmant ersätta något visst belopp pga brunnen, kan ni få s.k. regressrätt gentemot den vars skuld det är att brunnen är där den är utan att det nedtecknats. Det innebär att ni kan kräva detta ansvarssubjekt på ersättning för det ni betalat köparen för åtgärdande av felet. Utan alla detaljer blir det svårt för mig att säga vem ansvarssubjektet är men det kanske t.ex. är de som byggde huset som borde ha fört protokoll över att de byggde det ovanpå brunnen.

Om ni hittar något sådant ansvarssubjekt kan ni alltså kräva dem på ersättning enligt allmänna skadeståndsprincipen om regressrätt.

Vidare rådgivning

Er fråga har en del komplexa överväganden och för ett fullständigt svar hade vi behövt mer information. Jag råder er att söka vidare rådgivning via vår juristbyrå, klicka här för mer info. Detta kan vara till speciellt stor hjälp om det blir en tvist i domstol.

I övrigt kan jag bara påminna er om att det alltid är möjligt att förlikas med motparten genom att ni t.ex. står för halva åtgärdskostnaden var. På så vis kan ni undvika en riskfylld rättsprocess om ni inte känner er tillräckligt säkra på att ni kommer att vinna. Detta är också något som vår juristbyrå kan rådge er i.

Hoppas det besvarar er fråga. Tveka inte att höra av er till oss igen och lycka till med ärendet!

Vänliga hälsningar,

Samuel Karlsson
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (455)
2021-05-31 Trasiga vitvaror vid tillträdet, vems ansvar?
2021-05-31 Process för att hävda dolda fel
2021-05-08 Fel i fastighet
2021-05-03 Dolt fel i fastighet och friskrivningsklausul

Alla besvarade frågor (93136)