Fråga om rättigheter vid lokalhyra
Hej! Jag hyr en stor lokal inne i stan där jag byggt flera musikstudios. Har lagt ner en miljon ungefär. Nu blev jag helt plötsligt väldigt orolig. Jag vill ju såklart hyra lokal väldigt länge för att få tillbaka investeringen. Jag har ett kontrakt på 5 år men står att avtalet ska i så fall sägas upp 9 månader innan. Men jag har väl rätt att hyra länge än 5 år om jag skött mig etc? eller kan hyresvärden säga upp avtalet. Ta mina investeringar och hyra ut till nån annan? verkar ju inte rimligt. tack för svar!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att sammanfatta handlar inte skrivelsen i ditt kontrakt om en möjlighet att vräka dig, utan bara en upprepning av vad som redan finns i lagen. En uppsägning avser i ett sådant fall att hyresavtalet inte nödvändigtvis kommer att förlängas.
Enligt 12:4 st. 2 p. 5 jordabalken gäller att uppsägning av lokalhyresavtal ska sägas upp nio månader i förväg om hyrestiden är för längre tid än nio månader, såvida inte längre uppsägningstid är avtalad. Detta innebär dock inte att du måste lämna lokalen innan ditt hyresavtal löpt ut, men däremot att om du inte ska få ett förlängt hyresavtal så krävs det att detta meddelas senast nio månader innan avtalstiden löpt ut (alltså när 4 år och 2 månader har gått). Det är inte ovanligt att lokalhyresavtal innehåller en skrivelse om vad som sker vid utebliven uppsägning (t.ex. att avtalet löper med sex-månaders intervaller för varje utebliven uppsägning).
Detta ska inte förväxlas med förverkande, som handlar om att hyresvärden, till följd av hyresgästens misskötsel i olika avseenden, har rätt att säga upp avtalet på förhand och vräka hyresgästen, se 12:42 jordabalken för de olika förverkandegrunderna.
Till detta kommer även de särskilda regler som gäller för lokaler. Enligt 12:58 jordabalken ska hyresvärden underrätta i en eventuell uppsägning om de villkor denne kräver för att förlänga hyrestiden. Om detta inte sker är uppsägningen utan verkan. Vägrar hyresvärden förlängning kan hyresgästen ha rätt till skadestånd enligt 12:58b jordabalken, det s.k. indirekta besittningsskyddet, 12:57 jordabalken. Dessvärre är detta det enda egentliga skydd lokalhyresgäster har.
Behöver du ytterligare stöd och råd är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se.
