Fråga om kapitalvinstberäkning vid gåva av fastighet samt om uppskovsbelopp är avdragsgillt mot kapitalförlust på fastigheter
2005 köpte jag en tomt och lät uppföra en fastighet som fått värdeår 2007. Tax.värde enl. senaste dekl. är 972,000 kr. Enl. senaste, - förslag fastighetstaxering för 2018 är värdet 1,185,000 kr.
Jag har ett uppskov från en tidigare försäljning, en reavinst på 954,455 kr.
Ska nu ev sälja eller ge bort min fastighet till min son. (Enda barnet). Om jag ger bort/säljer till tax.värdet så går den nya reavinsberäkningen över till min son? Rätt eller fel? Hur gör vi med min tidigare reavinst? Ska jag betala den? Går det att kvitta den mot en förlustförsäljning av min fastighet till min son?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Det finns en del skillnader mellan att sälja och ge bort fastigheter rent skattemässigt. Jag ska nedan redogöra för vad som kan bli aktuellt i ditt fall.
Vanligtvis när man säljer fastigheter och gör vinst på försäljningen (dvs man får mer för fastigheten än vad man själv betalade för den), så har man gjort en s.k kapitalvinst. På denna summa utgår i praktiken 22% kapitalvinstskatt.
Det finns också möjlighet att få uppskov på hela, eller en del av, kapitalvinstskatten för att man ska kunna ha ekonomiskt utrymme att direkt efter försäljningen kunna köpa en ny bostad. Det är detta du fått för din tidigare försäljning.
Gåva av fastighet
Om du ger bort fastigheten till din son så gör du ingen kapitalvinst, eftersom du inte får någon ersättning. Då säger man att din son "inträder i din skattemässiga situation", vilket innebär att kapitalvinsten (eller kapitalförlusten) vid hans senare försäljning kommer att beräknas utifrån vad du betalade för fastigheten när det begav sig. Detta framgår av inkomstskattelagen 44 kap. 21 §.
Om du skänker honom fastigheten kommer du alltså inte att få något betalt, men du slipper samtidigt att betala eventuell kapitalvinstskatt på beloppet. Din son behöver heller inte betala någonting för fastigheten.
Om din son å andra sidan köper fastigheten av dig finns det två alternativ. Om han köper den av dig till ett pris som understiger beskattningsårets (2018 års) taxeringsvärde (eller marknadsvärdet om detta är lägre än taxeringsvärdet) så betraktas transaktionen fortfarande som en gåva rent skattemässigt, enligt vad som brukar kallas huvudsaklighetsprincipen (du kan läsa mer om huvudsaklighetsprincipen på Skatteverkets hemsida här). Detta får effekten att du förvisso får betalt för fastigheten, men du behöver fortfarande inte betala någon kapitalvinstskatt för försäljningen eftersom du inte gjort någon kapitalvinst. Din son inträder även här i din skattemässiga situation. Om du dessutom säljer fastigheten till ett pris som understiger 85% av taxeringsvärdet så behöver inte din son betala stämpelskatt för förvärvet.
Varför skulle det här kunna vara att föredra? Jo, här har du möjlighet att sälja fastigheten till din son till ett förmånligt pris och din son kommer inte att behöva betala varken kapitalvinstskatt eller stämpelskatt. Samtidigt innebär detta att du kan få loss lite pengar. Pengarna kommer du nämligen behöva när du återför uppskovsbeloppet som du skriver om. Mer om detta nedan.
Köp av fastighet
Om din son köper fastigheten av dig till ett pris som tangerar eller överstiger taxeringsvärdet så betraktas transaktionen som en avyttring (försäljning) och kapitalvinstberäkning ska göras i sedvanlig ordning och du ska skatta 22% på denna vinst. Din son behöver i detta fall, utöver försäljningspriset, även betala stämpelskatt.
Återföring av uppskovsbeloppet
Du undrar vad du kan göra med din tidigare reavinst. Det är en lite missvisande fråga. Du har ju nämligen bara fått uppskov med skattebetalningen, vilket innebär att du har en latent skatteskuld till Skatteverket. När du återför uppskovet till betalning så får du alltså en skattesmäll på 22% av det uppskovsbelopp som du beviljats, som ska betalas in till staten.
Om du vid din tidigare försäljning beviljades uppskov med 954.455 kr så ska alltså 22% av detta uppskov betalas in till Skatteverket när uppskovet återförs, dvs nästan 210.000 kr.
Denna skatteskuld kan inte användas för att "kvitta ut" andra skulder utan den måste betalas.
Det är på grund av detta som det kan vara en bra idé att fundera över ifall du ska sälja fastigheten till en summa som innebär att du kan täcka din skatteskuld.
Sammanfattningsvis…
Om du ger bort fastigheten till din son eller säljer den till honom för ett belopp som understiger taxeringsvärdet så betraktas transaktionen rent skattemässigt som en gåva. Detta får effekten att din son "inträder i din skattemässiga situation", vilket i sin tur innebär hans vinstberäkning när han säljer huset kommer att beräknas med utgångspunkt i din anskaffningsutgift för fastigheten.
Det kan dock finnas en poäng med att ändå ta en liten summa betalt av din son, med tanke på att du har en latent skatteskuld som du kommer att behöva betala från din tidigare kapitalvinst. Denna skuld kan inte kvittas mot någon förlust utan liknande utan den måste betalas av dig.
Säljer du huset till din son till ett pris som understiger 85% av taxeringsvärdet så behöver din son inte betala stämpelskatt för köpet.
Jag hoppas du känner att du har fått svar på din fråga!
