Fråga om huruvida blandad gåva av fastighet från föräldrar kan komma att utgöra förskott på testamente eller om det endast blir delvis förskott på arv och delvis vanlig gåva.
Jag och min fru skall ta över mina föräldras fastighet. (Jag har två syskon och vi har samma föräldrar som är gifta). Fastigheten är värderad till 5 Mkr och taxeringsvärdet är 3Mkr. Vi skall köpa fastigheten till ett underpris på 3.2Mkr. Mellanskillnaden upp till marknadsvärdet skall delas upp i två gåvor till mig personligen. En på 0.6Mkr som skall skrivas som ett förtida arv och resten på 1.2Mkr som enskild gåva som inte är förtida arv. Mina föräldrar skall bo kvar i en del av fastigheten så länge de behagar och kan. Har dock läst att i dessa fall kan gåvan ses som en del av testamente vilket ger några följdfrågor:
Baserat på dagens värdering och faktumet att ena syskonet också erhållit förtida arv etc så skall det inte vara några risker med att den nämnda gåvan á 1.2Mkr påverkar laglotten, dock undrar jag just pga att gåveodelen kan ses som ett testamente då mina föräldrar bor kvar:
1) Kan mina syskon vid en framtida bodelning, trots att de får sin laglott som baseras på värderingen utförd vid fastighetsövertagandet/gåvotillfället, ändå hävda att de vill utföra en ny värdering av fastigheten då värdet eventuellt har ökat?
2) Stämmer det att vid en sådan eventuell värdering så kommer deras laglottsandel beräknas efter att den köpeskilling vi lagt på 3.2Mkr samt de utlägg vi haft för nybyggnation/tillbyggnad/värdeökning dragits av.
3) Kan vi då mina föräldrar bor kvar göra avdrag för den "belastning" det innebär, bla skulle vi kunnat hyra ut den delen av fastigheten.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Din fråga aktualiserar främst ärvdabalken (ÄB). Där finns regler om just förskott på arv och hur dessas värde ska beräknas. Jag kommer att dela upp mitt svar i rubriker som var för sig behandlar olika delar av din fråga.
Förskott på testamente
Jag förstår det som att du och din fru enligt nuvarande planer kan komma att få en del av dina föräldrars fastighet motsvarande 1.8 miljoner, alltså 0,6 i förskott på arv och 1,2 i vanlig gåva. Detta kan som du säger anses utgöra så kallat förskott på testamente enligt ÄB 7:4. Jag ska i det följande gå igenom vad detta är och vad det i så fall skulle innebära för er.
Förskott på testamente klassificeras sådana gåvor då antingen gåvogivaren ger dem precis innan dödstillfället och det är klart att gåvan gavs i syfte att ordna givarens arv, eller om gåvogivaren i och för sig ger bort gåvan ett bra tag innan hen avlider men att hen egentligen inte gör någon riktig uppoffring och inte har något intresse av att ge gåvan annat än att ordna sitt arv.
Det är detta sista exempel, då gåvogivaren egentligen inte förlorar någonting, som är relevant i ert fall. Att en person ger bort sitt boende till ett barn några år innan personen avlider, men behåller rätten nyttja boendet, är ett typexempel då det rör sig om förskott på testamente. I er situation skulle det alltså föreligga en sådan här situation.
Er situation skiljer sig dock något från detta typexempel. Det verkar nämligen som att du och din fru ändå kommer att betala en betydande del av marknadsvärdet, alltså 3,2 miljoner. Detta innebär att dina föräldrar antagligen har ett betydande intresse av transaktionen. Detta innebär att det inte rör sig om en ren gåva av hela fastigheten utan de kommer att få en hel del pengar. Dessutom verkar det som att de också förlorar en del kontroll över fastigheten, på så sätt att det verkar som att de endast kommer få rätt att använda en del av fastigheten.
Eftersom ni dessutom betalat en betydande summa för fastigheten är det ni som besitter den största kontrollen av fastigheten. Det är nämligen så att vid typiska situationer då det föreligger förskott på testamente har gåvotagaren ingen egentlig kontroll över gåvan på grund av villkor i gåvobrevet. I ert fall kommer ni dock att ha betydande kontroll.
Med detta sagt lutar det enligt min uppfattning åt att denna transaktion inte kommer att utgöra förskott på testamente.
Men för sakens skulle ska jag ändå berätta hur det går till med värderingen av en gåva om den räknas som förskott på testamente.
Värdering av förskott på testamente
Vid förskott på testamente ska enligt ÄB 7:4 gåvan värderas utifrån dess värde vid arvlåtarens död. De 3,2 miljoner ni betalat kan alltså inte räknas med, eftersom de inte var en del av gåvan.
Eftersom ni dock i detta fall kommer att ha betalt just 3,2 miljoner för fastigheten samt eventuellt gjort förbättringar på den blir dock frågan angående renoveringar och tillbyggnader svår. Det är ju nämligen av dessa anledningar som det med stor sannolikhet inte kan röra sig om förskott på testamente. Det är alltså inte alls meningen att en transaktion av denna typ ska utgöra förskott på testamente och att ni i så fall skulle behöva få mindre arv på grund av att ni själva lagt in pengar i fastigheten.
Enligt min bedömning behöver ni alltså inte oroa er för att detta skulle bedömas som förskott på testamente. Gåvan på 1,2 miljoner kommer därmed antagligen att räknas som en vanlig gåva, medan de 0,6 miljoner som ska räknas som förskott på arv ska värderas på följande sätt.
Värdering av förskott på arv
På följande sätt räknar man alltså ut vanligt förskott på arv.
I ÄB 6:3 stadgas huvudregeln angående värdering av förskott på arv. Där stadgas att förskott på arv ska värderas utifrån det värde det hade vid gåvans mottagande. Denna huvudregeln ska i princip tillämpas, men kan teoretiskt sätt frångås under vissa omständigheter. Den juridiska doktrinen är dock inte helt eniga när dessa undantag kan tillämpas, men det kan teoretiskt sätt vara att huvudregeln kan frångås om det är särskilt oskäligt att gåvan värderas efter värdet vid dess mottagande, eller om gåvogivaren uttryckt en vilja att förskottet ska värderas annorlunda.
Eftersom dessa undantag, om de ens skulle vara aktuella, ska tillämpas restriktivt, bör ni räkna med att fastigheten värderas utifrån det värde den hade vid gåvans mottagande. Att ge fastigheter eller andelar av fastigheter som förskott på arv är mycket vanligt och värderingen sker enligt huvudregeln, trots att fastigheter kan ha relativt snabba och stora värdeökningar.
Sammanfattningsvis kan alltså sägas att det förskott på arv du mottagit kommer att beräknas till 0,6 miljoner, även om fastigheten ökat markant i värde.
Göra avdrag för belastningen som dina föräldrars gratis boende utgör
Tyvärr kan jag inte se någon möjlighet för er att dra av denna kostnad oavsett vilken bedömning som i övrigt görs av gåvorna av fastigheten.
Sammanfattning
Enligt min bedömning bör det alltså inte finnas någon risk för att någon del av transaktionen av fastigheten ska ses som förskott på testamente.
Jag hoppas att mitt svar är till hjälp. Eftersom du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig klockan 14:00 på tisdag den 21:a april. Om tiden inte passar eller om du i övrigt har några följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.
Med vänlig hälsning,
