Fråga angående hur man kan få till försäljning av fastighet som endast delvis ägs av dödsbo.
hej! Min far avled nyligen och han ägde 50% av en fastighet som han tidigare har fått i gåva av sin mor. Hans bror äger andra halvan av fastigheten. I bouppteckningen kommer, om jag har förstått saken rätt, min fars del av fastigheten att finnas som en tillgång. Om nu det, vid bouppteckningen, saknas kontanta medel för att lösa ev. skulder, hur gör man då med fastigheten som räknas som en tillgång? Kan dödsboet sälja fastigheten för att på så sätt få in pengar för att betala skulderna? Då det är 50% av en fastighet, hur går man då tillväga för att få till en försäljning om nu den personen som äger andra halvan vägrar sälja?
Många tack för svar!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Precis som du säger så kommer delen i fastigheten i dödsboet att ses som en tillgång. Antingen så kan ni sälja fastigheten genom dödsboet, eller så kan ni först skifta boet och sen kan arvtagarna sälja sina delar av fastigheten. Om dödsboet säljer fastigheten så måste ni först söka lagfart för dödsboet (20 kap 1 § jordabalken). Om ni skiftar boet först så behöver ni inte söka lagfart för dödsboet, utan ni behöver bara göra det för er egen del (som arvtagare). Om dödsboet säljer fastigheten så måste alla dödsbodelägare vara överens.
Hur får man till en försäljning i förhållande till annan ägare av fastigheten:
Ett hinder på vägen till försäljning är i detta fall att fastigheten ägs till 50 % av din farbror. Om ni inte har avtalat med brodern om något annat så gäller lagen om samäganderätt här. Denna lag säger att för förfogande över samägd egendom i sin helhet krävs samtliga ägares samtycke (2 §). Av detta följer motsatsvis att det står er arvtagare (alternativt dödsboet) fritt att sälja era delar i fastigheten. Ni kan dock ansöka hos rätten om att tvångsförsälja fastigheten på offentlig auktion (6 §). För att så inte ska ske om ni ansöker om det krävs att annan delägare (er farbror) visar att det finns synnerliga skäl mot det. Om ni inte kommer överens om förvaltningen av fastigheten kan ni även ansöka om att en god man ska förvalta egendomen.
Alltså: antingen kan dödsboet sälja fastigheten, eller så kan ni arvtagare göra det efter att boet skiftats. Om så sker så kan ni antingen sälja er andel av fastigheten, övertala farbrodern att sälja fastigheten, eller ansöka om tvångsförsäljning vid offentlig auktion. Däremot finns det ingen möjlighet att sälja fastigheten på "normal" väg utan broderns samtycke. Att observera här är att lagen om samäganderätt i stora delar är dispositiv, alltså kan man avtala bort lagens bestämmelser. Det är alltså viktigt att se ifall något sådant avtal finns. Det ska även observeras att man inte får skifta boet förrän skulderna är betalda. Det kan därför bli mer aktuellt att låta dödsboet sälja fastigheten eller ansöka om tvångsförsäljning.
Hoppas detta besvarade din fråga!
MVH,
