Föverkande av hyresrätt (bostadslägenhet)
Jag äger en fastighet med 5 lägenheter. Hyran är kallhyra då det är elelement som uppvärmning och varje hyresgäst därför har eget abonnemang hos elleverantören. Nu har en hyresgäst inte betalt sina fakturor till elbolaget och därför fått strömmen bruten. Strömmen bröts i somras och vi har uppmanat att det ska betalas två ggr men inget har skett. Som vi ser det sköter hyresgäste inte sin lägenhet som sig bör enl vårdplikten i hyreslagen. Vad finns det för möjligheter för oss som fastighetsägare att vräka hyresgästen?
Hyran betalas i tid. Elfakturorna är skickade till kronofogden enl elbolaget. Kvinnan som står på kontraktet har flyttat medan hennes far bor kvar, hon är dock forfarande skriven på adressen.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Du har frågor kring en hyresgäst som hyr en bostadslägenhet av dig. Du undrar om man kan vräka hyresgästen då denne inte betalar elen till lägenheten vilket medför att strömmen brutits. Regler om hyresförhållanden finns i 12 kap. jordabalken (hädanefter förkortad JB).
En hyresgäst som hyr en bostadslägenhet har vanligtvis ett s.k. "direkt besittningsskydd". Detta innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av kontraktet när detta löper ut. Vidare måste, för att en hyresgäst ska kunna sägas upp, en uppsägningstid som regel iakttas.
Det finns dock situationer då en hyresgäst varken har rätt till en uppsägningstid eller då hyresgästen har ett direkt besittningsskydd. Dessa situationer är då hyresrätten är vad som kallas "förverkad" (se 12 kap. 6, 42, och 45 §§ JB). I en sådan situation, då hyresrätten är förverkad, är det alltså möjligt att "vräka hyresgästen", d.v.s. få hyresgästen att flytta ut omedelbart.
I JB anges ett antal situationer då en hyresrätt är förverkad. Det är svårt för mig att ge ett definitivt svar på huruvida ni kan vinna framgång med en vräkning av hyresgästen, då en sådan prövning (om det går så långt som till domstol) måste ske med beaktande av samtliga omständigheter. Dessutom vet jag inte hur de faktiska omständigheter ser ut i ert fall. Det jag därför vill göra är att ge er argument ni kan använda för att försöka vräka hyresgästen. Dessa argument kan såklart användas i en domstolsprocess om det är nödvändigt. Argumenten kan också användas - med fördel - mot hyresgästen innan det går så långt som till domstol. Att ni framför argumenten kan nämligen få hyresgästen att inse att denne bör flytta ut.
Den bestämmelse som enligt min mening är relevant för er situation är 12 kap. 42 § första stycket sjätte punkten JB. För att ett förverkande ska kunna ske enligt denna bestämmelse krävs inledningsvis att hyresgästen antingen "vanvårdar" lägenheten eller åsidosätter det som hyresgästen har att iaktta enligt 12 kap. 25 § JB.
Enligt 12 kap. 25 § ska hyresgästen iaktta vissa saker av betydelse för andra boende i fastigheten (det som faller under bestämmelsen kallas "störningar i boendet"). Denna bestämmelse rör alltså hyresgästens förhållande till andra, och således inte primärt hur hyresgästen vårdar (eller "ovårdar") lägenheten. Ett tänkbart argument som faller under denna bestämmelse är att det faktum att elen inte betalas (och lägenheten därmed står kall) påverkar andra i fastigheten negativt. Det kan nämligen vara så att det påverkar värmen i resterande del av fastigheten. Om så är fallet rekommenderar jag er att föra en sådan argumentationslinje, antingen ensamt eller i kombination med argumentet nedan.
Ni kan även argumentera för att hyresgästen "vanvårdar" lägenheten på det sätt som avses i 12 kap. 42 § första stycket sjätte punkten JB, och att hyresrätten därför är förverkad, varför hyresgästen ska flytta ut omedelbart. Jag har dessvärre inte kunnat finna några vägledande propositionsuttalanden eller rättsfall som liknar den situation du beskriver, varför en argumentation om varför hyresgästen ska anses "vanvårda" lägenheten får ske på en friare grund.
Ett argument som enligt min mening har bäring på att hyresgästen ska anses vanvårda lägenheten genom att inte betala elfakturorna är att detta påverkar värmen i lägenheten. Om elen inte är påslagen fungerar ju inte elelementen. Det bör gå att påstå att lägenheten inte "mår bra" av att inte vara uppvärmd alls, särskilt om det blir så kallt att eventuella rör eller annan fast inredning tar skada eller riskerar att ta skada. Detta är ett exempel på hur ni kan argumentera för att hyresgästen ska anses vanvårda lägenheten då denne inte betalar elfakturorna. Detta förutsätter dock att det ligger en sanning i att lägenheten tar skada av att värmen inte är på. Om så är fallet rekommenderar jag att ni för en sådan argumentationslinje, antingen ensamt eller i kombination med argumentet ang. störningar i boendet jag anförde ovan.
Om ni lyckas med argumentationen att hyresgästen vanvårdar lägenheten eller gör sig skyldig till störningar i boendet genom att inte betala elfakturorna krävs ett par förutsättningar till för att hyresrätten ska vara förverkad.
Av 12 kap. 42 § första stycket sjätte punkten följer att det krävs att hyresgästen inte har rättat sig efter tillsägelse. Eftersom ni beskriver att ni har påtalat problemet flera gånger och uppmanat hyresgästen att betala elfakturan, medför detta krav inget problem för er del. Ni bör dock ge ännu en uppmaning om rättelse och i denna ange att hyresavtalet kan komma att sägas upp om inte rättelse sker.
För det fall att ni vill argumentera utifrån att hyresgästen gör sig skyldig till en störning i boendet (d.v.s. det faktum att lägenheten är kall påverkar andra i boendet) tillkommer ytterligare en förutsättning för att detta argument ska kunna föranleda att hyresrätten är förverkad. I sådant fall måste socialnämnden underrättas om störningen (se 12 kap. 42 § tredje stycket JB).
Det krävs vidare det som hyresgästen gör sig skyldig till inte är av ringa betydelse (se 12 kap. 42 § femte stycket JB). Här bör ni alltså argumentera utifrån att det som hyresgästen orsakar genom att inte betala elfakturorna är av viss betydelse. För att lyckas med en sådan argumentation bör det tryckas på att hyresgästen påverkar andra i fastigheten negativt samt att lägenheten riskerar att ta skada.
Slutligen krävs att hyresgästen inte vidtar rättelse (d.v.s. betalar elfakturorna) innan uppsägning sker (12 kap 43 § första stycket). Men om hyresgästen betalar elfakturorna är ni väl kanske inte heller intresserade av att vräka denne.
Sammanfattning
Jag har således gjort en redogörelse för de regler som ni kan förlita er på för att lyckas vräka hyresgästen. Det ni behöver göra är att argumentera för att hyresrätten är förverkad. Jag har givit er ett par argument ni kan använda er av i en sådan process. Dessa argument kanske inte har någon bäring. Huruvida så är eller inte är fallet beror på vilka omständigheter som faktiskt existerar i er situation, vilka jag av naturliga skäl inte känner till. Det jag har anfört utgör dock en bra grund för er att stå på och redogörelsen visar vilka slags argument ni bör "leta fram". Eftersom ni känner till omständigheterna kan ni förhoppningsvis med den redogörelse jag givit hitta ytterligare argument.
Tack än en gång för att ni vänder er till Lawline med er fråga. Vid kortare följdfrågor eller för det fall att ni är intresserade av att anlita en av Lawlines jurister t.ex. för hjälp med att upprätta en skriftlig uppsägning av hyresgästen, är ni välkomna att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se.
Vänligen,
