Förverkande av hyresrätt på grund av obetald hyra
Sedan sep 2014 har min vän hyrt en villa i Dalstorp, för 8500kr/mån, kallhyra.
Hyresbetalningarna har skötts utan anmärkningar, fram tills denna månad, då han inte fick in pengar från försäkringskassan pga sin arbetsskada.
Redan den 25.e denna månad kontaktade han sin hyresvärd & informerade honom om sin situation & bad honom om uppskov tills försäkringskassan gjort sin utbetalning.
Svaret han först fick, var att han skulle flytta ut 3dagar senare.
Åter igen kontaktade han försäkringskassan & bad sedan åter igen om uppskov från hyresvärden, som då meddelade att han nu hade 7dagar på sig att flytta & att hyresvärden redan haft kontakt med kvinnojouren, som skulle ta över villan efter att han flyttat!
Är detta verkligen juridiskt korrekt & vad har min vän för rättigheter?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar det som att din fråga handlar om förverkande av en hyresrätt på grund av försenad hyresinbetalning .
Regler kring uthyrning av bostad eller del av bostad finns i 12 kap. Jordabalken (även kallad hyreslagen).
Det finns vissa situationer då ett hyreskontrakt anses vara förverkat på grund av hyresgästens avtalsbrott. I sådana situationer har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid (12 kap 42 § JB). Gör hyresvärden detta upphör hyresavtalet genast att gälla (12 kap. 6 § JB). En sådan uppsägning av hyresavtalet måste göras skriftligen om hyresförhållandet har varat i mer än tre månader i följd då uppsägning sker (12 kap. 8 § JB). Ett tillfälle då ett förverkande av hyreskontraktet föreligger är då hyresgästen till en bostadslägenhet dröjer med att betala sin hyra till hyresvärden i mer än en vecka efter förfallodatum (12 kap. 42 § första stycket p. 1 JB).
Hyresvärden kan dock inte säga upp avtalet baserat på regeln i (12 kap 42 § JB) om en rättelse av hyresgästen har gjorts, det vill säga att hyran har betalats in, innan hyresvärden har hunnit säga upp avtalet (12 kap. 43 § JB).
Det finns även en regel som säger att hyresrätten inte ska anses vara förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Här måste alltid en bedömning göras utifrån omständigheterna i varje enskilt fall (12 kap. 42 § femte stycket JB). Ett argument som möjligen skulle kunna användas i din väns situation är att han tidigare har skött sina hyresinbetalningar utan anmärkning och att detta är första gången han har varit sen med hyran. Det är dock tveksamt om förseningen med hyran trots detta kan anses vara av ringa betydelse.
I 12 kap. 44 § JB finns även regler kring när en hyresgäst har rätt att bo kvar trots att dennes lägenhet har blivit uppsagd på grund av förverkande. Detta kallas återvinning av hyresrätten och ger hyresgästen en extra chans att betala hyran inom tre veckor efter att hyresrätten har sagts upp. Gör hyresgästen detta har denne rätt att få tillbaka hyresrätten. Hyresvärden måste meddela hyresgästen om att denna möjlighet finns i samband med att hyresavtalet sägs upp.
Slutligen vill jag säga att om hyresgäst och hyresvärd inte kan komma överens i ärendet så är det Hyresnämnden ni ska vända er till och som kan hjälpa er att avgöra tvisten.
Med vänliga hälsningar,
