Förutsättningar för prisavdrag vid fel på fastighet
Hej! Vi fick nycklarna till vårt hus för 1 vecka sedan. Vid visningen en månad innan så kommenterade vi att det var kallt i huset varvid mäklaren försäkrade oss om att "det är bara säljarna som dragit ner på värmen pga att dom flyttat ut" och vi tänkte inte mera på det.
Så fort vi fick nycklarna så vred vi ju upp värmen överallt och insåg ganska snabbt att det inte blev så mycket mer kräm i elementen (bergvärmepump installerat). Vi tog dit en tekniker som snabbt konstaterade att pannan gått sönder för ett tag sedan (han kunde alltså konstatera att skadan var skedd innan vi blev ägare till huset).
Vad gäller här, vem ska betala skadan och hur mycket? I det här fallet behövs ju pannan bytas ut och det kostar uppemot 100tkr. Att tilläggas är att pannan är 20 år gammal och det visste vi ju, men att den gått sönder innan vi stod som ägare hade vi inte räknat med (därtill kan inte våra försäkringar användas även ifall vi skulle komma undan sk åldersavdrag på vår försäkring).
Kan man begära prisavdrag?
Mvh!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vid överlåtelse av fast egendom blir jordabalken (hädanefter JB) tillämplig. Närmare bestämmelser om överlåtelser regleras i 4 kap. JB.
Faktiska och abstrakta fel regleras i 4 kap. 19 § JB och innebär sådana fel som avviker från vad som avtalats eller vad köparen med fog kunnat förutsättas vid köpet. Av andra stycket i nyss nämnda bestämmelse stadgas att en köpare inte får åberopa avvikelser som denne bör ha upptäckt i samband med sin undersökninsplikt. Härvid ska nämnas att undersökningsplikten är omfattande och utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Bedömningen är dock i flertalet fall mycket ingående och har av praxis påvisats inbegripa alla typer av bedömningar, däribland även svårtillgängliga utrymmen (se bl.a NJA 1980 s. 555).
Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel i fastigheten. I motsvarande mån minskar denna om säljaren ger lugnande utfästelser om fastighetens skick. I ert fall framgår att mäklaren försäkrade er om att "det är bara säljarna som dragit ner på värmen pga att dom flyttat ut". Om detta ska betraktas som om säljaren givit en lugnande uppgift om fastighetens skick, minskar således köparens undersökningsplikt. Ni ska därmed kunna lita på vad säljaren sagt.
Vid bekräftat fel i fastigheten kan prisavdrag aktualiseras. Storleken på prisavdraget beräknas enligt den proportionella metoden som innebär att man först skall fastställa fastighetens värde utan respektive med fel vid tillträdestidpunkten. Prisavdraget utgör skillnaden uttryckt i procent av den avtalade köpeskillingen. Är bostaden värd 1 000 000 utan felet och 900 000 med felet, kan ett prisavdrag 10% krävas av säljaren.
Med vänlig hälsning,
