Förutsättningar för godkännande att byta hyresrätter
Byte hyresrätt två mot en?
A) Person A har ett förstahandskontrakt på en två rums lägenhet där person A varit stadigt boende i 10 år ("lägenhet 1").
B) Person A har ett annat förstahandskontrakt på en nyrenoverad två rums lägenhet (lägenhet 2). Person A har varken flyttat till, möblerat eller ändrat adress till lägenhet 2 som står tom, inte heller sagt upp sitt hyresavtal för lägenhet 1.
C) Person A kommer i kontakt med personerna B&C som har en stor 3 rums lägenhet (lägenhet 3). B&C ska separera och vill ha var sin två rums lägenhet.
D) Således avser person A att byta båda sina lägenheter 1&2 mot lägenhet 3.
E) Hyresvärden för lägenhet nummer 2 är en privatvärd som ok med person B eller C hyresgäst blir ny hyresgäst i ställer för person A.
Fråga: Har hyresvärdarna för lägenhet 1 och 3 några sakliga grunder enligt lag att inte låta A byta lägenhet 1&2 mot lägenhet 3 med B&C?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om överlåtelser av hyresrätter finns i 12 kap. 32-38 §§ jordabalken (JB). För att få byta hyresrätten till en annan bostadslägenhet måste hyresvärden som utgångspunkt lämna sitt samtycke (12 kap. 32 § JB). Om inte hyresvärden lämnar samtycke till överlåtelsen kan hyresgästen ändå få byta hyresrätten efter en tillståndsansökan hos hyresnämnden (12 kap. 35 § JB). Sådant tillstånd ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärt skäl till bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Som beaktansvärda skäl räknas exempelvis att hyresgästen behöver en lägre hyra, att en växande familj behöver en större bostad eller att hyresgästen har fått arbete på en annan ort. Att bytet ska kunna ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden innebär att den nya hyresgästen ska antas vara skötsam och ha förmåga att betala hyran.
Dessa två förutsättningar innebär att hyresgästerna kan få ett byte nekat om beaktansvärda skäl saknas och/eller om hyresgästerna inte når upp till kraven på skötsamhet och betalningsförmåga. Dessutom gäller att om någon av bytesparterna har varit bosatt i sin lägenhet i kortare tid än ett år ska tillstånd endast lämnas om det finns synnerliga skäl för bytet, vilket tycks vara fallet för lägenhet 2. Detta förstärkta krav innebär att tillstånd endast ska ges i undantagsfall, t.ex. vid dödsfall i familjen.
Om förutsättningarna för överlåtelse är uppfyllda i situationen som du beskriver är svårt att svara på. Det framgår inte av din fråga om person A har någon särskild anledning till bytet och om denne isåfall når upp till kravet på synnerliga skäl. Ändrade familjeförhållanden i form av separation för person B och C anses däremot vara ett beaktansvärt skäl för byte av bostad. Därutöver måste samtliga personer uppfylla kraven på skötsamhet och betalningsförmåga.
Sammanfattningsvis är det i första hand hyresvärden som får bestämma om lägenhetsbytet ska få genomföras eller inte. Om hyresvärden nekar till överlåtelsen kan hyresgästen ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Ansökan ska isåfall godkännas om det finns beaktansvärt skäl och om den nya hyresgästen anses lämplig. Vid bosättning i mindre än ett år gäller ännu strängare krav genom kravet på synnerliga skäl vilket innebär att tillstånd endast lämnas i undantagsfall. Skulle det vara så att hyresvärden nekar till bytet och hyresnämnden avslår tillståndsansökan, får överlåtelsen inte ske.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.
