Förskott på arv och gåva av fast egendom - Vad gäller?
Hej! Vi har i familjen en sommarstuga som ett av 3 syskon kan få ta över genom enskild gåva. I och med ska då de 2 övriga syskonen ersättes med korrekt del av en 'fiktiv' försäljningsvinst. Värdering är gjord av 2 oberoende mäklarbyråer. Frågan är om det är en bra strategi, ett gåvobrev där fastigheten ges som enskild gåva och där man på nåt sett skriver in att övriga syskon kompenseras med överenskommen summa? Eller finns smartare alternativ? Tack på förhand.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är ärvdabalken (ÄB) och jordabalken (JB).
Upplägget som sådant - Vad gäller?
Jag ser inga problem med det föreslagna upplägget varför skrivelsen i den här delen inte kommer att bli särskilt lång. Däremot bör, såvitt jag kan bedöma, tre separata gåvobrev upprättas istället för att såsom du beskriver det låta skriva in att övriga syskon kompenseras med motsvarande. Det ena gåvobrevet ska avse fritidsfastigheten och det måste uppfylla vissa formkrav (samma formkrav som gäller vid köp av fastighet, se nästa stycke nedan). Och övriga två gåvobrev ska ta sikte på penninggåvorna. Önskas det kan man i de skriftliga gåvohandlingarna förtydliga att gåvorna ska vara förskott på arv. Men egentligen är detta obehövligt eftersom gåvor från föräldrar till bröstarvingar (barn) presumeras (antas) utgöra förskott på arv. I 6 kap. 1 § 1 st. ÄB sägs nämligen att vad arvlåtaren i livstiden har gett en bröstarvinge ska avräknas som förskott på dennes arv efter arvlåtaren, om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Möjligen framstår ovanstående som oväsentligt om alla syskon ändå får egendom som uppgår till samma värde.
Överlåtelse av fast egendom genom gåva - Vad gäller?
Vissa formkrav måste vara uppfyllda för att överlåtelsen av fastigheten ska bli giltig. Vid gåva av fast egendom, dvs. en fastighet, gäller som tidigare påpekats samma regler som vid köp, 4 kap. 29 § JB. För att köp av en fastighet ska bli giltigt krävs enligt 4 kap. 1 § 1 st. JB att lagens formkrav är uppfyllda. I den nyss nämnda lagparagrafen anges att köp av fast egendom sluts genom upprättande av en köpehandling som underskrivs av säljaren (givaren) och köparen (mottagaren). Vidare gäller att handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling (antingen upptas gåvans värde eller så åsätts köpeskillingen ett värde om 0 kr) och en överlåtelseförklaring av säljaren (givaren) att egendomen överlåts på köparen (mottagaren).
Med andra ord krävs för köpets (gåvans) giltighet 1. Ett skriftligt avtal innehållande parternas underskrifter, 2. Information om priset (gåvans värde eller så anges ett pris om 0 kr) och 3. En av säljaren (givaren) gjord överlåtelseförklaring. Fastighetsköp är alltså ett s.k. formalavtal och ovanstående motsvarar de minimikrav som gäller för hur en köpehandling (ett gåvobrev) ska utformas vid överlåtelse av fast egendom. Men adress och fastighetsbeteckning bör naturligtvis också finnas med. Därutöver är det ganska vanligt med dubbla köpehandlingar och då genom bruket av ett köpekontrakt och ett köpebrev. Den senare handlingen upprättas vanligtvis som kvitto på erlagd betalning. Detta är dock inget lagstadgat krav. Men de tre förstnämnda villkoren krävs däremot för att köpet (gåvan) ska bli giltig och när så är fallet fullbordas äganderättsövergången. Förvärv av äganderätt till fast egendom har för övrigt ingenting med lagfarten att göra (se nedan).
I 20 kap. 1 § JB uttalas att den som med äganderätt förvärvat fast egendom ska söka inskrivning av förvärvet (lagfart) inom viss tid. Och 2 § i samma kapitel sägs vidare att lagfart ska sökas inom tre månader efter det att fångeshandlingen upprättades. Med fångeshandling menas den skriftlig handling som visar att en överlåtelse har ägt rum, dvs. att äganderätten övergått på någon annan, vilket styrks av köpehandlingen eller gåvobrevet (fång = förvärv). Skulle lagfart inte sökas inom den föreskrivna tiden får inskrivningsmyndigheten, den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet), förelägga förvärvaren (mottagaren av gåvan) att vid vite fullgöra lagfartsskyldigheten, 20 kap. 3 § JB. Men notera att lagfartsansökan och/eller beviljande av lagfart inte omnämns bland formkraven i 4 kap. 1 § JB. Lagfart är endast en formell registrering i fastighetsregistret som bevisar att man äger en fastighet. Men det föreligger som sagt ändå en skyldighet att alltid söka lagfart som fångesman. Gåvobrevet behöver i sig inte vara bevittnat för att vara giltigt, jfr återigen formkraven i 4 kap. 1 § JB, men vid en lagfartsansökan fordras att överlåtelsehandlingen är styrkt av två vittnen, annars kommer ärendet att vilandeförklaras av lantmätaren, 20 kap. 7 § JB.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
