Förskott på arv? Köp av fastighet till underpris. Betalning av hyra.
Får man låta en bröstarving köpa en fastighet under marknadsvärdet. Plus betala hyra till honom. Och inte ger något till den andre bröstarvingen.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Fastighetsägaren bestämmer själv vilket pris fastigheten ska säljas för. Utifrån din fråga förstår jag det som att du undrar över den arvsrättsliga aspekten, och kommer därmed bortse från den skatterättsliga. Att sälja fastigheten till underpris kan få arvsrättsliga konsekvenser.
Tillämplig lag som behandlar arv är Ärvdabalken (ÄB).
Jag kommer först redogöra för vad som allmänt gäller för dina två barns arvsrätt. Finns det inget testamente är huvudregeln att din kvarlåtenskap ska fördelas lika mellan dina arvingar (Se 2:1 ÄB). Barnen har dock alltid rätt till en individuell laglott som utgör hälften av arvslotten ("arvet") från dig, och går inte att testamentera bort. Det är en värdemässigt rätt till en del av kvarlåtenskapen. Det vill säga, efterlämnar du (utan skrivet testamente) två barn skulle arvslotten vara 1/2 av kvarlåtenskapen för varje barn. Laglotten för barnet (det denna alltid har rätt till) är istället 1/4 av kvarlåtenskapen. Den andra halvan av din kvarlåtenskap är något du fritt får förfoga över, exempelvis testamentera bort till annan.
Då huvudregeln är att varje arvtagare ska få ärva lika mycket finns en presumtion (ett antagande) att en gåva arvlåtaren ger till en bröstarvinge utgör förskott på arv (6:1 ÄB). Även att sälja en fastighet till underpris utgör en form av en gåva. Då tillgången överlåts mot en ersättning som understiger dess marknadsvärde har det skett till underpris.
Detta innebär att när du avlider ska förskottet avräknas från gåvomottagarens del av arvet (din ena bröstarvinge). Detta genom att förskottets värde räknas in i din kvarlåtenskap (ditt arv) för att sedan avräknas från gåvomottagarens del av arvet (6:5 ÄB). Denna presumtion föreligger på grund av man utgår ifrån att barnet genom att motta gåvan redan tagit del av en del av arvet, i förskott. Värdet av gåvan beräknas utifrån när gåvan mottogs (6:3 ÄB), eventuella värdeökningar från gåvotillfället fram till arvsskiftet är alltså ingenting som påverkar.
Mellanskillnaden mellan marknadsvärdet av fastigheten och köpeskillingen (det ditt barn betalar för fastigheten) kommer då anses vara en gåva från dig till ditt barn. Som exempel; fastigheten har ett marknadsvärde på 2 miljoner kronor, och du säljer det till ditt ena barn för 1 miljon kronor. Mellanskillnaden ses då som förskott på arv. Mellanskillnaden läggs då tillbaka (fiktivt) på kvarlåtenskapen från dig när du avlider. Därefter sker en uppdelning mellan dina arvingar. Bröstarvingen som fick gåvan, måste dock avräkna gåvans värde från sin arvslott, vilket innebär att mellanskillnaden dras av från ditt ena barns arv.
Uträkningen av varje arvinges arvslott blir då förenklat;
(Kvarlåtenskapet + förskottet)/ antal arvingar = arvinges arvslott
Därefter; Arvingen (som fick gåvan) arvslott – förskottet (gåvodelen) = arvingens arvslott.
Skulle det istället bli så att förskottet utgör ett större värde än arvslotten kan det resultera i att bröstarvingen som fick förskottsarvet inte får ut något arv när du avlider, men den blir inte heller återbäringsskyldig ifall den har fått mer än den andra arvingen (6:4 ÄB). Den som fått ett för stort förskott får behålla detta. Ett undantag till detta som kan vara värt att kort att nämna är om laglotten för din andra bröstarvinge då kränks (det gäller om du vid givandet ligger för döden (eller tror det), eller att du som givare fram till döden behåller nyttjande till egendomen du gett bort. (7:4 ÄB).)
Du som givare kan dock bestämma att det inte ska ses som förskott på arv. Vill du faktiskt gynna ditt ena barn mer än ditt andra kan du upprätta ett gåvobrev där det framgår att försäljningen av fastigheten till underpris inte ska utgöra ett förskott på arv. Avgörande är din avsikt/vilja, det finns alltså inget egentligt formkrav för var eller hur (muntligt/skriftligt) en sådan vilja ska framgå. Dock kan det såklart resultera i bevissvårigheter och eventuella tvister om det enbart skulle ske muntligen.
Gällande hyran kan man även här tala om att det kan falla in under gåvobegreppet. Det är en transaktion utan någon motprestation. Det hade kunnat varit skillnad ifall båda bröstarvingar fått sina hyror betald, det vill säga mottagit liknande gåvor. Jag väljer att utgå ifrån att det rör sig om ett vuxet barn, det vill säga att det inte föreligger en underhållningsskyldighet från dig (underhållningsskyldigheten sträcker sig till då barnet gått ut gymnasiet eller då denna fyllt 21 år, och fortfarande går i skola (se 7:1 Föräldrabalk)). Även här blir det då avgörande vilken din avsikt är, ska det utgöra förskott på arv eller inte.
Sammanfattningsvis;
Dessa kan ses som förskott på arv, vilket innebär att det dras av från din bröstarvinges arvslott vid din död. För att förhindra det kan du skriva ett gåvobrev, eller skriva in det i ett testamente där din vilja tydligt framgår. Min rekommendation att skriva ett gåvobrev eller annan handling för att undvika tvister i framtiden. Du är välkommen att höra av dig till Lawlines jurister här.
Jag hoppas att detta har besvarat din fråga, och att du nu känner att du vet hur du ska gå vidare med detta!
Mvh
