Förskott på arv eller köp av fastighet?

2017-12-14 i Förskott på arv
FRÅGA
Hej Min bror vill köpa mina föräldrars hus när dem ska flytta till lägenhet. Jag och min andra bror har inget emot att han köper det. Men hur blir det med arv i framtiden? Tror att huset och marken är det som finns som arv förutom saker, alltså inget av större värde. Men vad händer med arvslotten ? ska vi tre dela på det som mina föräldrar lämnar i arv sedan. Eller han lösa ut oss för våra arvslotter på huset och marken? Jag vill bara att det ska bli rätt så vi inte kommer att bråka senare.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!

I detta fall är det viktigt att klargöra huruvida överlåtelsen av fastigheten utgör ett så kallat blandat fång; delvis gåva och delvis köp. Om någon ersättning inte utgått från din brors sida som överstiger taxeringsvärdet på fastigheten (ca 75 % av marknadsvärdet), så klassas överlåtelsen i vardera fall som gåva (RÅ81 1:29).

Överlåtelse av fastighet - gåva eller köp?

Om det är så att ersättningen överstiger taxeringsvärdet, har dina föräldrar rätt att sälja huset till din bror, utan er syskons samtycke. Era föräldrar kan ju sälja och nyttja fastigheten precis som de vill då de är ägare till det.

Är det istället så att huset säljs till underpris, kan det innebära ett förskott på arv. I det fallet är det ju så att din bror begagnar sig ett värde utan fullständig motprestation. Detta kan tolkas som en förtäckt gåva, där värdet som anses vara gåva är mellanskillnaden mellan köpeskillingen och husets faktiska värde. Denna summa ska eventuellt räknas av som förskott på din brors arv vid en framtida arvsfördelning. Detta innebär att fastigheten räknas av på din brors arvslott, vilket innebär att han får lite/ingenting, beroende på resterande värden i kvarlåtenskapen. I värsta fall, om det finns lite av värde utöver huset, får din bror kompensera er syskon så att ni får ut er laglott. Laglotten utgör hälften av det arv ni har rätt till vardera om inget testamente finns och alla syskon delar lika.

Observera att: om inget arv finns kvar efter dina föräldrars bortgång så kan din bror inte dra av sitt förskott på arv på sin arvslott och är då enligt huvudregeln inte tvungen att återbära gåvan (6 kap. 4 § ärvdabalken (ÄB)). Undantaget från huvudregeln är om det bestämts att gåvan skulle återbäras (dvs. att dina föräldrar uppmanat din bror att han skulle behöva betala tillbaka dem) då gåvorna gavs.

Villkor för förskott på arv

En gåva till en bröstarvinge (barn) ska ses som förskott på arv om det inte finns till exempel ett gåvobrev som uttryckligen anger att gåvan inte ska ses som förskott på arvet (6 kap. 1 § ÄB). Dina föräldrar ska alltså på något sätt ha uttryckt att huset inte ska ses som förskott på din brors arv, för att fastighetens värde inte ska räknas till kvarlåtenskapen när dina föräldrars arv ska fördelas.

Det finns dock ett förstärkt laglottskydd, som skyddar er övriga syskon från att bli arvlösa till följd av att fastigheten räknas som förskott på arv (7 kap. 4 § ÄB). Din bror måste få besittning till huset, dvs. faktiskt bo/vistas i det. Så länge era föräldrar bor kvar i huset, är det svårt att få till en riktig besittningsövergång, eftersom det i sådant fall är de som har besittning (rent faktiskt). Vad som kan hända om din bror och föräldrar väljer att göra på det sättet är att ni övriga arvtagare (syskon) kan gå till domstol och kräva att huset ska räknas med i kvarlåtenskapen. Domstolen kan avgöra att det faktiskt inte varit fråga om gåva i detta fall, utan snarare ett kringgående av arvsreglerna. I sådant fall ska husets värde räknas med i arvsfördelningen. Detsamma gäller avseende återbäring om gåvan är att likställas med ett testamente. Denna typ av gåva kännetecknas av att den ges när givaren (dvs. era föräldrar) ligger för döden eller annars trodde att döden var nära.

Sammanfattningsvis måste ni först ta reda på huruvida överlåtelsen är att klassas som köp/gåva. Om överlåtelsen utgör gåva, blir nästa steg att ta reda på om det finns ett uttryckt villkor om att gåvan inte ska ses som förskott på arv. Notera vad jag angivit om återbäringen och det förstärka laglottsskyddet.

Om du har fler frågor angående arvsfördelningen, kontakta oss då på 08-533 300 04 och boka tid med en jurist! Öppettider: måndag–fredag kl. 10.00–16.00

Vänligen,

Viktoria Tomsson
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Förskott på arv (1289)
2021-11-30 Hur regleras gåvor som inte ska vara förskott på arvet?
2021-11-30 Upphävning av förskott på arv
2021-11-29 Kan en morförälder ge sitt barnbarn en fastighet i gåva?
2021-11-29 Kan man sälja sitt hus till sina barn?

Alla besvarade frågor (97662)