Försäljning och gåva av andel i fastighet
Jag äger en fastighet med ett ingångsvärde på 1000000 kr. Värdet på fastigheten är nu 2500000 kr och min blivande sambo ska bli delägare till 50%, baserat på detta värde. Bör man genomföra ägandeförändringen genom en överlåtelseförklaring eller försäljning? Hur blir de eventuella direkta skatteeffekterna och, framför allt, vad blir våra respektive ingångsvärden vid en eventuell gemensam försäljning i framtiden?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Om du säljer halva fastigheten kommer du att beskattas för den kapitalvinst du gör. För fastigheter gäller följande formel för att beräkna kapitalvinst enligt 44:13 inkomstskattelagen (IL):
Ersättning för avyttrade tillgången – Utgifterna för avyttringen – Omkostnadsbeloppet = Kapitalvinst
Omkostnadsbeloppet utgörs enligt 44:14 IL av utgifter för anskaffning ökad med förbättringsutgifter. När du säljer halva fastigheten måste omkostnadsbeloppet proportioneras utifrån hur stor del av fastigheten som säljs. Det finns lite olika metoder för hur detta kan göras, och i den delen hänvisar jag till Skatteverkets hemsida, här. Jag tolkar det som att ditt anskaffningsvärde var 1 000 000 kr. Om du får räkna av hälften av ditt omkostnadsbelopp får du alltså dra av 500 000 från din kapitalvinst för din anskaffningsutgift (förutsatt att du inte haft några förbättringsutgifter). Om du säljer andelen för marknadsvärdet blir uträkningen av kapitalvinsten därmed 1 250 000 – 500 000 = 750 000 kronor. 22/30 av den vinsten tas sedan upp till beskattning enligt 45:33 IL, vilket blir 550 000. Skattesatsen är 30% enligt 65:7 IL och därför blir summan du ska skatta 30% av 550 000 = 165 000 kr.
Om du skänker bort fastigheten kommer det inte att bli några skattekonsekvenser i nuläget, eftersom gåvor numer är skattebefriade enligt 8:2 IL. Det kommer dock påverka skatten som din sambo vid en försäljning blir skyldig att betala. När egendom överlåts genom gåva inträder nämligen den nya ägaren in i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt den s.k. kontinuitetsprincipen (44:21 IL). Det innebär att det omkostnadsbelopp som din sambo skulle få använda vid en försäljning är det som du hade fått använda. I det här fallet skulle det beloppet vara samma som ovan, dvs 500 000 kr för sambons andel. Om sambon i stället köper andelen får det anskaffningsvärdet användas. Om sambon köper andelen för anskaffningsvärdet får således 1 250 000 kr dras av från kapitalvinsten. Om värdet stiger till 3 000 000 när ni ska sälja fastigheten blir skillnaden alltså följande:
Kapitalvinst vid gåva = 1 500 000 – 500 000 = 1 000 000
Kapitalvinst vid försäljning = 1 500 000 – 1 250 000 = 250 000
Vilken överlåtelseform ni använder nu påverkar alltså till stor del vilket belopp som din sambo senare behöver skatta vid en försäljning. Att överlåta något genom gåva innebär därför egentligen snarare att skatten skjuts upp än att överlåtelsen är skattefri. Med det sagt är det givetvis i nuläget enklare att överlåta andelen som gåva, eftersom ni slipper överförandet av pengar och beskattningsskyldigheten inträder först senare.
Hör gärna av dig om du har fler frågor!
