Försäljning av samägd fastighet mot en delägares vilja
1. Bakgrund
Vi är 22 andelsägare till en oskiftad näringsfastighet i södra Lappland. Dödsbolagfart kommer snart att erhållas. Våren 2020 planerar vi att försöka sälja fastigheten. Det råder en oenighet bland andelsägargruppens företrädare.
2. Frågan lyder :
Kan e n minoritetsägare blockera en försäljning ?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Er fråga regleras av samäganderättsagen.
Huvudregeln är att varje åtgärd med fastigheten kräver samtliga delägares samtycke (2 § samäganderättslagen). Var och en av er delägare kan dock – förutsatt att ni inte avtalat bort denna möjlighet – vända er till tingsrätten på den ort där fastigheten är belägen, och begära att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. I detta fall är det endast om någon delägare visar synnerliga skäl för anstånd, som rätten kan neka sådan försäljning. Ett exempel på sådant synnerligt skäl är om det råder lågkonjunktur och marknadspriserna för fastigheter därför är oskäligt låga (6 § samäganderättslagen).
Om ansökan om försäljning på offentlig auktion lämnas in till rätten kommer den att förordna en god man som håller i auktionen och därefter fördelar köpeskillingen och utfärdar ett köpebrev. Det är möjligt för varje delägare att i rätten yrka på att ett lägsta accepterat försäljningspris, varpå rätten ska förordna om ett sådant lägsta pris. Rätten är dock inte tvungen att sätta just det lägsta pris som yrkas av delägaren, utan kan exempelvis sätta det lägre om den anser att det yrkade priset är oskäligt högt (8–9 § samäganderättslagen).
Värt att betona är att försäljning på offentlig auktion inte nödvändigtvis ger samma försäljningspris som om fastigheten säljs på annat sätt, exemplevis med hjälp av mäklarfirma. För sådan försäljning måste dock samtliga delägare vara överens.
Avslutningsvis kan jag nämna att ansökningsavgiften i tingsrätten är 900 kr (förordningen om avgifter vid de allmänna domstolarna, Bilaga, Kategori A). Ni är också tvungna att betala de omkostnader som uppstår för försäljning på offentlig auktion (15 § samäganderättslagen).
Vänligen
