Försäljning av samägd bostadsrätt
Hej! Jag avser att köpa en bostadsrätt med delägande. Jag ska äga 90% och en annan person äger 10%. Den senare ska bo i lägenheten stadigvarande men inte jag. Om jag vill sälja lägenheten i framtiden, kan jag skriva ett avtal med den boende att hen också måste sälja sin andel i samma försäljning.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Bestämmelser om samägarförhållanden regleras i huvudsak genom samäganderättslagen. Lagen är enligt 1 § tillämplig på fastigheter och lösa saker. Även bostadsrätter faller in under lagens tillämpningsområde enligt NJA 1995 s. 478.
Samäganderättslagen är huvudsakligen dispositiv vilket innebär att de parter som äger bostadsrätten tillsammans kan avtala om att något annat ska gälla vid en försäljning istället för bestämmelserna i lagen. Du och den andre delägaren kan alltså avtala om att både din och hens del av bostadsrätten måste säljas för det fall att du påkallar en försäljning.
Kommer ni inte överens om de villkoren som du önskar ska gälla blir bestämmelserna i samäganderättslagen tillämpliga. Då gäller enligt 2 § att om hela bostadsrätten i framtiden ska säljas krävs samtliga delägares samtycke till detta. Hela bostadsrätten kan alltså inte säljas om en av delägarna inte samtycker till detta. Vill enbart den ena delägaren sälja sin andel av bostadsrätten (ex. din 90 % andel) har han rätt att göra det utan den andres samtycke. Antingen köper då den andre delägaren ut den som vill sälja sin andel eller så läggs 90 % av bostadsrätten ut till försäljning på offentlig auktion (vilket i sig kan vara problematiskt med hänsyn till bostadsrättsföreningens stadgar och vilka föreningen godkänner som medlemmar och inte). Delägaren som vill sälja kan också begära hos domstol att hela bostadsrätten säljs på offentlig auktion för gemensam räkning. Om det inte finns synnerliga skäl för domstolen att meddela anstånd till en sådan försäljning, ska egendomen säljas på offentlig auktion (6 §). I samband med ett förordnande om auktion ska domstolen, om det yrkas av någon delägare, bestämma ett pris under vilken fastigheten inte får säljas. Observera att denna reglering är tvingande och därför inte kan eller får avtalas bort (9 §).
Slutsats
Du och den andre delägaren av bostadsrätten är fria att avtala om vad som ska gälla vid en eventuell försäljning. Är det så att ni inte avtalar något särskilt gäller bestämmelserna i samäganderättslagen, enligt vilka du utan samtycke från den andra endast förfogar över din egen andel. Det är möjligt att begära hos domstol att bostadsrätten i sin helhet ska säljas på offentlig auktion. För att domstolen ska förordna om offentlig auktion får det inte föreligga synnerliga skäl emot en sådan försäljning, vilket det får anses göra om den som inte vill sälja är stadigvarande bosatt i lägenheten.
Tveka inte att höra av dig till oss igen om du har några andra frågor! Lawlines jurister hjälper gärna till med att upprätta avtal, du bokar en tid här.
Med vänlig hälsning,
