Försäljning av hyresfastighet från aktiebolag till aktieägare
hej,
jag undrar ifall jag är majoritetsägare i ett aktiebolag, och jag vill sälja ett hyresfastighet till mig själv som företaget äger, till ett bokfört värde, vilka förutsättningar har jag för att kunna genomföra detta?
tack på förhand!
Lawline svarar
Hej!
Tack för att Du vänder dig till Lawline med din fråga.
Inledningsvis är det ett par saker som bör konstateras. För det första kan man inte rättshandla, dvs exempelvis ingå avtal eller avge bindande viljeförklaringar så som anbud, med sig själv. Det krävs alltid minst två parter. Detta vållar dock inget problem i ert fall eftersom ett aktiebolag är en egen juridisk person som kan åta sig egna förpliktelser och ingå avtal. I ett avtal där företaget säljer en hyresfastighet till dig som privatperson är alltså företaget en egen självständig part och du en annan självständig part, även om du råkar företräda och/eller äga företaget.
Precis som för alla andra råder avtalsfrihet för aktiebolag, med en del undantag. I ditt fall kan det vara så att ett avtal där företaget säljer en hyresfastighet till dig som privatperson skulle bedömas som en värdeöverföring i enlighet med 17 kap. 1 § fjärde punkten aktiebolagslagen (ABL). Definitionen av en sådan värdeöverföring är en affärshändelse som medför att bolagets förmögenhet minskar och inte har rent affärsmässig karaktär för bolaget. En ''vanlig'' försäljning av hyresfastighet utgör normalt sett ingen värdeöverföring eftersom bolaget får betalt för fastighetens värde. Affären medför i sådant läge inte att bolagets förmögenhet minskar och den har dessutom rent kommersiellt syfte.
Det är emellertid vanligt att när bolag säljer saker till personer som äger aktier i bolaget att försäljningen sker till underpris, varför den sålda förmögenhets hela värde inte tillgodoses fullt ut. Detta innebär således att förmögenheten minskar. När en sådan försäljning sker är det inte heller sällan att affären inte föregås av rena affärsmässiga beslut som syftar till att maximera bolagets vinst utan de sker ofta för att gynna en viss aktieägare. Bolaget säljer till ett lågt pris för att vara ''snällt'' kan man uttrycka det. En sådan affär saknar även ren affärsmässig karaktär och kan till viss mån likställas med gåvor. Sammanfattningsvis kan det alltså konstateras att det är mycket troligt att en domstol skulle bedöma en försäljning av en hyresfastighet till en aktieägare som en värdeöverföring i enlighet med 17 kap. 1 § fjärde punkten ABL.
Skulle det vara så att försäljningen uppfyller kraven för en värdeöverföring, vilket inte är säkert, finns det regler om hur denna ska genomföras i 17 kap. 2 § ABL som är relativt detaljerade och omfattande. Dessa bestämmelser ska som huvudregel följas, men av den så kallade samtyckesprincipen följer att om alla aktieägare samtycker till värdeöverföringen så behöver denna paragrafs bestämmelser inte följas. Skulle samtliga aktieägare i bolaget samtycka till försäljningen blir det således inget problem. Dock måste den så kallade täckningsprincipen i 17 kap. 3 § första stycket ABL följas! Denna bestämmelse anger att en värdeöverföring inte får ske om det inte efter värdeöverföringen finns full täckning för bolagets bundna egna kapital, dvs det registrerade aktiekapitalet. Efter försäljningen måste alltså bolaget ha tillgångar som uppgår till ett värde som minst motsvarar aktiekapitalet. Denna regel finns för att skydda bolagets borgenärer och kan inte åsidosättas även om alla aktieägare skulle vara överens.
Du måste alltså kontrollera så att det efter försäljningen finns full täckning för aktiekapitalet. Skulle det inte finnas det, är värdeöverföringen otillåten. I ett sådant läge blir Du återbäringsskyldig gentemot bolaget om bolaget visar att du insåg eller borde ha insett att transaktionen innefattade en värdeöverföring, vilket en domstol med största sannolikhet skulle anse att Du gjorde eftersom Du sålt fastigheten till dig själv.
Vidare kan en sådan försäljning medföra att Du som aktieägare får en otillbörlig fördel till nackdel för bolaget (se 8 kap. 41 § första stycket ABL) och bolaget kan få ett sådant avtal ogiltigförklarat om Du insåg eller borde ha insett detta, vilket verkar troligast (se 8 kap. 42 § andra stycket ABL).
Hoppas att Du har fått svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
