Försäljning av hus - Avdrag för förbättringsutgifter och beräkning av skatt
Min sambo ska köpa in sig i mitt hus till 50% av marknadsvärde, då får jag ju göra en försäljning på detta belopp. Hur gör jag det? Hur blir det med avdrag för förbättringar och ombyggnadskostnader? Hur beräknar man skatt på försäljning?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline.
Köpeavtal
Du och din sambo behöver skriva ett köpeavtal. I köpeavtalet ska försäljningspriset (köpeskillingen) framgå. Det ska också vara klart vilket hus det handlar om och finnas en förklaring om att din sambo kommer att köpa in sig i huset och att en vis andel överlåtes till honom. Slutligen ska ni båda underteckna köpeavtalet. (Jordabalken 4 kap. 1 §). Därefter ska även han registreras som ägare av huset hos lantmäteriet och få lagfart.
Allmänt om avdrag
I samband med att du räknar ut om försäljningen av ditt hus ska deklareras som en vinst eller en förlust, så får du minska försäljningspriset med utgifter som du har haft för att förbättra huset. Olika regler gäller beroende på vilket sorts hus som du har sålt och vilken förbättring du har gjort.
- Vad har du gjort för förbättringar?
Skatteverket har delat in förbättringarna i två delar. Dena ena delen är "grundförbättringar" och den andra delen är "reparationer och underhåll". Det gäller förstås olika regler för dessa två typer av förbättringar. Vissa förbättringar ger avdrag med hela utgiften medan andra förbättringar endast ger avdrag med en del av utgiften.
- När gjorde du förbättringen?
Det har förstås betydelse när förbättringen gjordes. Årtalet som förbättringen gjordes avgör om du har rätt att få avdrag eller inte.
Utgifter för "reparationer och underhåll" får endast dras av om du har haft dem under året som du säljer huset eller under de senaste fem åren. (Inkomstskattelagen 45 kap. 12 §).
Vid utgifter för "grundförbättringar" så gäller en mycket längre tidsperiod. Utgifterna får dras av om du har haft dem under året som du säljer huset eller under de senaste 65 åren.
- Uppfyller du grundreglerna?
För att du ska få göra avdrag så finns det vissa grundregler. Dessa grundregler måste alltid vara uppfyllda för att du ska anses ha rätt till avdrag. (Inkomstskattelagen 45 kap. 11-12 §§).
- De sammanlagda utgifterna måste vara minst 5 000 kronor under ett kalenderår.
- Reparationer och underhåll måste ha gjort att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet.
- Det ska vara faktiska utgifter som du har haft under den tid som du har ägt bostaden.
Utgifter som inte får dras av
- Värdet av ditt eget arbete.
- Utgifter som täcks av försäkringsersättning.
- Del av utgiften som motsvaras av skattereduktion för rotarbete.
- Utgifter som du har haft före 1952 för småhus eller ägarlägenhet.
Beräkning av skatten
Hur mycket du ska skatta beror på om försäljningen leder till en vinst eller en förlust. Det beror också på hur stor denna vinst eller förlust är. Ifall du får en vinst så ska vinsten bestämmas utifrån vad du säljer huset för och husets anskaffningsvärde.
Endast 22/30 av vinsten ska beskattas. Det betyder att du inte ska betala skatt på hela vinsten. Du ska bara betala skatt på 22/30 av vinsten. (Inkomstskattelagen 45 kap. 33 §).
Exempel: Vinsten är 100 000 kr.
22/30 av 100 000 kr är 73 333 kr. Ifall du får en vinst på 100 000 kr så ska du betala 30 procent skatt på beloppet 73 333. (Uträkning: 100 000 * 22/30 = 73 333).
Ifall din vinst är 100 000 och du betalar 30 procent skatt på 73 333 kr så blir skatten 21 999 kronor. (Uträkning: 73 333 * 30 procent).
Bra att tänka på
Det kan hända att Skatteverket begär att du visar hur du har räknat fram utgifterna för förbättringarna. Det är därför viktigt att du sparar alla kvitton och fakturor även efter att du har lämnat in din deklaration. Kvittona och fakturorna är bevis för att du ska få göra dina avdrag. Om du saknar kvittona eller fakturorna så måste du kunna bevisa omfattning av och tidpunkt för dina förbättringsarbeten med andra dokument och handlingar. Det kan till exempel vara ritningar, betalning, lån, intyg, prisstatistik och bygglov och fastighetsdeklaration för fastigheten.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Mvh
