Försäljning av fastighet - gåva eller köp skatterättsligt?
Hej! Min mamma äger en sommarstuga som mina föräldrar vill att jag och min styvbror (min fars son sedan tidigare) ska få i gåva. Vi ska tillsammans betala 550 000 kr, mot en vederlagsrevers och sommarstugans marknadsvärdrde är 1 500 000kr. Hur fungerar det här? Hur påverkar det deklarationen och skatteskyldighet? Jag kommer ju få räkna detta som ett förskott på arv, men hur blir det för Norton? Har det någon betydelse om mammas sommarstuga är hennes enskilda eller inte?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
När det gäller skatten görs en bedömning av köpeskillingen i förhållande till fastighetens taxeringsvärde (ca 75 % av marknadsvärdet). Om ersättningen understiger taxeringsvärdet betraktas hela överlåtelsen som en gåva rent skatterättsligt. Eftersom gåvoskatten är avskaffad i Sverige utgår då ingen skatt alls vid överlåtelsen (se 8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL), men gåvomottagaren övertar givarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 22 § IL (och kommer således att få skatta för den vinsten vid en eventuell avyttring i framtiden istället). Överstiger ersättningen taxeringsvärdet ses överlåtelsen som ett köp och då utgår kapitalvinstbeskattning för din mamma (22 % när det gäller fastighetsförsäljning, se 45 kap. 33 § samt 65 kap. 7 § IL). Vederlagsreverser vid förvärv genom arv eller gåva ingår inte i den skattemässiga anskaffningsutgiften (se prop. 1989/90:110 s. 585 och RÅ 1996 ref. 48). I det här fallet kommer överlåtelsen således att utgöra en gåva (550 000 kr understiger 75 % av marknadsvärdet på 1 500 000 kr) som därmed blir skattefri.
Som du skriver kommer gåvan att utgöra förskott på arv för bröstarvingar till din mamma (6 kap. 1 § ärvdabalken). För din fars son sedan tidigare kommer så inte att ske. Han kommer (liksom du) att ta över din mammas skattemässiga situation (dvs anskaffningsvärdet bl.a.) och den vinst hon gjort på fastigheten kommer ni sedan att skatta när ni avyttrar respektive andel. Det har ingen betydelse om fastigheten utgör din mammas enskilda egendom eller inte, hon kan fortfarande förfoga fritt över egendomen såvida inte hon övertagit egendomen med villkor om att så inte är fallet.
För att undvika den snedfördelning som kan uppstå i och med att gåvan för dig i framtiden kommer räknas av på arvet efter din mamma rekommenderar jag att ni upprättar ett gåvobrev i samband med överlåtelsen. Där bör då framgå att gåvan inte ska ses som ett förskott på framtida arv för din del. Detta såvida inte din mammas avsikt är att gåvan ska avräknas på ditt framtida arv, trots att detta inte drabbar din fars son (han har ju inte arvsrätt efter din mamma såvida inte hon skrivit in det i testamente).
Hoppas du fått svar på dina funderingar. Tveka annars inte att skicka in en ny fråga!
Vänliga hälsningar,
