Formkrav och avtalstolkning gällande markområden
Mina föräldrar har köpt en fastighet med tillhörande ladugård. Allt under samma fastighetsbeteckning. Nu har det framkommit att endast en liten del av ladugården ingick. Det finns ett tidigare avtal i ett tidigare köp, på en löst handskriven lapp. Dock står inget på lappen kring vilken fastighet som avses. Inget heller att lappen finns i det tidigare köpekontraktet. Vad gäller?
Kan mina föräldrar ogiltigförklara lappen då de inte blev informerade vid köpet?
Kan man skriva ett tillägg efteråt och att den är giltig utan att det står i det befintliga köpekontraktet?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Formkrav vid köp av fast egendom
För att ett köp av fast egendom ska vara bindande ska en skriftlig köpehandling upprättas. Köpehandlingen ska innehålla en förklaring om att säljaren överlåter fastigheten på köparen. Köpeobjektet (vilken fastighet det är fråga om) och köpeskillingen ska också anges. Dessutom ska parternas underskrifter finnas med. När dessa krav är uppfyllda är köpet bindande (4 kap. 1 § jordabalken).
Att det finns ett tidigare avtal från en tidigare köpare är inte bindande. Lappen kan inte utgöra en köpehandling om formkraven som nämndes ovan inte är uppfyllda. Eftersom fastigheten som avses inte finns med och att parterna inte skrivit under handlingen kan den inte heller vara bindande. Lappen är därför ogiltig. Säljaren kan inte på egen hand skriva ett tillägg till det befintliga köpekontraktet.
Avtalstolkning och fastighetens gränser
Om det uppstår en tvist angående vilket markområde som ska ingå i fastighetsköpet kan det bli aktuellt med avtalstolkning. I första hand gäller den gemensamma partsviljan, det vill säga vad båda parterna avsåg med avtalet. Om båda parterna ursprungligen åsyftade hela ladugården så ska den också ingå. Om inte den gemensamma partsviljan ger ledning i frågan får en objektiv avtalstolkning göras. Avtalet ska då tolkas utifrån dess uttryckta innehåll.
Fastighetens gränser bestäms i första hand genom den på marken utmärkta gränsen. I andra hand gäller vad som antas varit åsyftat med hänvisning till förrättningskartan och handlingar (1 kap. 3 § jordabalken). Om fastighetsbeteckningen som anges i köpehandlingen omfattar hela ladugården talar detta för att syftet har varit att hela ladugården ska ingå. Säljaren har inte heller upplyst dina föräldrar om att en del av ladugården avsågs att behållas. Inte heller hade de kännedom om att säljaren ville behålla delar av ladugården. Det har i rättspraxis visats att köparen måste inse att säljaren hade för avsikt att behålla markområden för att säljaren ska ha bättre rätt än köparen till marken (NJA 1955 s. 247, jfr 6 § andra stycket avtalslagen).
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
