formkrav för bostadsrättsupplåtelse, preskriptionstid och skadestånd.
Vi bor i en bostadsrättförening (brf). I juni 2010 skrev brf:en och vi ett upplåtelseavtal för en biarea under mark, att tillhöra vår bostadsrätt. Avtalet vi fick från brf:en innehöll formfel. Upplåtelseavgift, insats och årsavgift fattades. Detta korrigerades efter avtalets undertecknade med att det lades till en bilaga till detta avtal med upplåtelseavgift, insats och ytterligare årsavgift. Vi som brf-innehavare betalade upplåtelseavgiften och insatsen samt de bokfördes korrekt vid tidpunkten. Vi har betalt förhöjd kvartalsavgift sedan dess. Under åren runt detta ärende, 2008-2012, har alla årsredovisningar på årsstämmorna godtagits. Detaljerad redovisning har skett på några stämmomöten. Revisorerna har inte haft invändningar och det finns mejl mellan styrelse och revisorer i ämnet som visar att upplåtelsen är ok. Andra medlemmar har också upplåtits ytor under exakt samma villkor och former. Andelstal finns med nya ytan inkl, 2019. I maj 2020 kommer ett brev till oss från brf:en. En advokat anför att nämnda upplåtelseavtal (utan bilaga enl ovan) har formfel, det fattas upplåtelseavgift, insats och angiven årsavgift. Brf:en säger nu att avtalet är att se som ett "nyttjanderättsavtal" och vill säga upp det. Samtidigt erbjuder brf:en sig att förhandla om vi vill "erhålla hela utrymmet genom bostadsrättsupplåtelse". Fråga: Kan brf:en nu efter nära 10 år använda de ursprungliga formfelen, utan nämnda bilaga, hävdande nyttjanderätt enl ovan och säga upp det/kräva mer betalt?
Lawline svarar
Hejsan,
Aktuell lagstiftning: bostadsrättslag (BrL).
Formkravet - räcker en bilaga?
Formkravet finner vi i 4 kap 5§ BrL. Där står det att avtalet ska vara skriftligt samt att parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift ska finnas. Man ska även kunna identifiera upplåtelseobjektet i avtalet. Av 4 kap. 7 § samma lag framgår att en upplåtelse som skett i strid med nämnda formkrav är ogiltig. Det är en väldigt strikt regel, det innebär att det inte spelar någon roll om hur parterna har agerat utan om formkraven inte uppfylls så är det ogiltigt i alla fall.
En lösning genom ett kompletterande bilaga är väldigt sedvanligt och används väldigt ofta i praktiken i olika rättsområden. En bilaga är ett fullgott komplement om en upplåtelseavtal har ett formfel och behöver kompletteras. Enligt de uppgifter du har givit mig så finns det ingenting som skulle leda till en annan slutsats.
Är det en hyresrätt?
Det stämmer att de kan yrka på att det är en hyresrätt om upplåtelseavtalet inte uppfyller formkraven. Det verkar dock som att de har förutsatt att tillägget inte finns. Det är inte helt omöjligt att de har gjort ett misstag och att de inte har beaktat tillägget. Däremot, om de har beaktat tillägget så kan de inte säga att det är en hyresrätt eftersom upplåtelseavtalet uppfyller alla formkrav.
Preskriptionstid och skadestånd
I 4 kap 7§ sista meningen upphör rätten att göra ogiltighet gällande när två år har förflutit från upplåtelsen. Det innebär att ni eller bostadsrättsföreningen har förlorat rätten att väcka talan om ogiltighet eftersom det har gått 10 år.
Dessutom finns det en skadeståndsregel om upplåtelsen visar sig vara ogiltig, vilket innebär att föreningen i det fallet skulle vara skyldig att betala tillbaka allt som erlagts i anledning av upplåtelsen, dvs. insats, eventuellt upplåtelseavgift och årsavgift, samt skadestånd så att ni försätts i samma läge som om en giltig upplåtelse har skett. Skadestånden lär dock inte bli aktuellt eftersom upplåtelsen inte är ogiltig.
Råd och rekommendationer
Först bör ni informera bostadsrättsföreningen om tillägget. Du bör omedelbart leta reda på tillägget, helst om ni har det i pappersform eller digitalt och upplysa bostadsrättsföreningen om detta. Det kan helt enkelt vara ifråga om ett missförstånd. Det bör leda till att deras påståenden omedelbart motbevisas och de lär inte göra anspråk på upplåtelsen något mer. I vilket fall som helst har deras talan gått förlorad då det har gått 10 år sedan upplåtelsen. Om de fortfarande gör detta så ser jag inte en chans för dem att vinna om de vill ta det till rätten.
Har ni följdfrågor så kan ni höra av er till Binh.Tran@lawline.se. Har ni andra frågor så är ni varmt välkomna att höra av er till oss på Lawline igen.
Vänligen,
