Förhandsavtal och tillträdestidpunkt
Hej!
Fråga 1: Finns det någon regel som säger hur lång tid det kan vara mellan ett tecknande av upplåtelseavtal och tillträde av en nyproduktion?
Bostadsrättslagen hänvisar endast till att frångå ett förhandsavtal om tiden för upplåtelse inte hålls.
i mitt fall har byggherren sagt att upplåtelse kommer ske på avtalad tid, men att tillträdet har blivit senarelagd tre kvartal. dvs. ett år efter tecknat upplåtelseavtal.
Jag har läst i prop. 1990/91:92 s. 187 att "upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet."
Fråga 2: kan man hänvisa till propositioner som något lagkraftigt argument? det är väl bara ett förslag?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.
Jag kommer att dela upp svaret i två delar där jag inledningsvis redogör för bakgrunden till mitt ställningstagande för att därefter ge dig en rekommendation utifrån de förutsättningar du angett i din fråga. Min inrådan är att du läser svaret i sin helhet och inte enbart min rekommendation.
Bostadsrättslagen och propositionen till densamma
Det finns tyvärr ingen uttrycklig bestämmelse som reglerar hur lång (eller kort) tiden ska vara mellan upplåtelsetidpunkten och tidpunkten för tillträde. I prop. 1990/91:92 s. 187, (till 5 kap. 8 § bostadsrättslagen), så anges mycket riktigt som du säger att "upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträde". Propositionen är en motivering till den numera antagna bostadsrättslagen och utgör en rättskälla enligt svensk rätt. En proposition kan fungera som vägledning vid tolkning av lagen. Även om propositioner inte är bindande på samma sätt som exempelvis lag bör domstolar följa dem.
Min rekommendation
Jag skulle inte basera hela min invändning genom att enbart hänvisa till bostadsrättslagen och propositionen i ditt fall. I lagkommentaren till bostadsrättslagen anses att allmänna avtalsrättsliga grundsatser även gäller i fråga om förhandsavtal. Är det så att tillträdet finns reglerat i avtalet i ditt fall så har du även förutsättningar att hävda att bostadsrättsföreningen redan på avtalsmässig grund bryter mot avtalet. På alla typer av avtal kan i stort sett alltid "avtalslagen" tillämpas, lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. Lagen som sådan har några år på nacken, varför jag skulle rekommendera dig att istället ta del av en mer pedagogisk struktur som finns här. Där behandlas avtalslagens samtliga bestämmelser med b.la praxis och förarbeten.
Som jag förstår av din fråga så är frågan om tiden för tillträde av väsentlig betydelse för dig. Vidare är förseningen i min mening avsevärd, i vart fall tre kvartal. Jag skulle inte ha undertecknat ett upplåtelseavtal med föreningen utan att ha invänt mot att de inte uppfyller sina förpliktelser enligt avtalet. Beroende på hur bostadsrättsföreningen ställer sig till din invändning kan de därefter bestämma om de vill häva avtalet med dig eller kräva att du fullgör dina förpliktelser och ingår ett upplåtelseavtal med dem.
Om de skulle anse att du ska fullgöra dina förpliktelser mot dem, kan du därefter ta ställning till om du å din sida vill häva avtalet. Om avtalet därefter underkastas en domstols prövning kommer domstolen ta ställning till om din hävning var befogad, dvs. om du hade grund för att häva avtalet. Om du anses ha det, så innebär det egentligen inget mer än att du får eventuella förskottsbetalningar, andra kostnader m.m. återbetalda. Skulle domstolen hävda att din hävning var obefogad riskerar du att få ersätta b.la kostnaden för omförsäljningen av bostaden, rättegångskostnader m.m. Jag anser dock att du genom bostadsrättslagen, avtalslagen och avtalsrättsliga grundsatser har goda chanser att häva avtalet, dock kommer det ta en viss tid och energi i anspråk. Du bör således anlita någon form av juridisk kompetens för att driva processen vidare. Dock kan det vara värt det, då bostadsmarknaden kanske inte är lika gynnsam för dig vid tiden för tillträdet enligt det nya tillträdesdatumet eller att förseningen av tillträdet är förenat med stora kostnader för dig (ersättningsbostad m.m.)
Om du skulle behöva hjälp med att upprätta en skrivelse till bostadsrättsföreningen eller med att föra talan mot bostadsrättsföreningen rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.
Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för dig.
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Med vänlig hälsning,
