Förfogande av samägd egendom
Jag och min bror har genom gåvobrev från våra föräldrar fått 50/50 delägarskap i en bostadsrätt. Vi har anlitat mäklare för att sälja den men den verkar svårsåld. Nu vill min bror säga upp sin egen lgh och flytta in i bostadsrätten samt skjuta upp försäljningen på obestämd tid. Jag är starkt emot detta. Kan han verkligen göra så utan att köpa ut mig?
Lawline svarar
Hej! Först och främst - tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Frågan är huruvida din bror kan förfoga över en bostadsrätt som ni äger tillsammans. Detta är en fråga som regleras främst av lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt.
Är lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt direkt tillämplig?
Samägande lagen är tillämplig på fastighet, lös sak, aktie, obligation och skuldebrev (1§ lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt). Bostadsrätt faller inte direkt inom dessa kategorier. Men eftersom bostadsrätt är en viktig förmögenhetstillgång för många personer i samhället, har det diskuterats mycket i juridisk doktrin huruvida samägande lag skulle tillämpas på bostadsrätt. Högsta domstolen avgjort ett mål där de slår fast att samäganderätt lagen i väsentliga delar vara analogt tillämplig på bostadsrätt eftersom bostadsrätt är nära besläktad med äganderätt till en fastighet (NJA 1995 s 478).
Kan en av delägarna förfoga över egendomen utan den andras samtycke?
Huvudregeln i samäganderätt lagen är att delägarna måste vara eniga om varje förfogande över egendomen och vidtagande av en förvaltningsåtgärd (2 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt). Med förfogande åsyftas varje disposition som leder till att äganderätten upphör eller begränsas. Varje delägare har rätt att förfoga över sin andel ( e contrario 2 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt). Men om åtgärden är brådskande behöver delägaren inte vänta på samtycke från den andra delägaren.Vad händer när delägarna inte kan enas om förvaltning av egendomen?
Om delägarna inte kan enas om förvaltningen eller förfogande av egendomen, kan man ansöka vid domstolen om förordnandet av en god man (3 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt). Varje delägare av samägd egendom kan ansöka hos rätten att egendomen försäljs i offentlig auktion, om inte annat har avtalats mellan delägarna (6 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt). Ansökan om försäljning kan avslås om en av delägarna visar synnerliga skäl (6 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt). Högsta domstolen slagit fast i en av sina prejudikat att med uttrycket synnerliga skäl avses speciella förhållanden som gör att försäljning sker till ett lågt pris. Men eftersom exekutiva försäljningar är förlustbringande är det svårt för en delägare att hindra försäljningen (NJA 1974 s.490).
Vad innebär detta för dig?
Av det ovan anförda konstateras att delägarna måste vara överens om förvaltningen och förfoganden av samägd egendomen. Men parterna kan förfoga över sin andel fri utan att ta samtycke från den andra delägare. Men eftersom om din bror flyttar in, så kommer din förfoganderätt automatisk begränsas vilket strider mot samäganderätt lagen. Du kan ansöka vid en domstol om att lägenheten ska säljas. Din bror har ingen företrädesrätt till din andel. Han kan köpa ut din andel om han lämnar det bästa anbudet på auktionen.
Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ta kontakt med oss på Lawline igen.
Med vänlig hälsning,
