Lawline
FASTIGHETSRÄTTFel i fastighet
31 oktober 2018

Föreligger det ett dolt fel vid köp av fastigheten?

Fråga

Hej! Vi köpte dtt radhus för några månader sedan och gjorde en besiktning innan köpet gick igenom. Badrummet renoverades för ca 10 år sedan men säljaren saknade papper på detta då det var ett dödsbo. Vi fick reda av besiktningsmannen att golvbrunnen är original, men man uppmätte inte ngn hög fukt i badrummet. Säljaren sa att även om de inte hade papper på renoveringen så visste han att det var utfört fackmannamässigt. Badrummet såg fräscht ut såvi har renoverat allt utom just badrummet då det blir dyrt, men i samband med dörr- och karmbyte så öppnades det upp i kanten på badrummet så man kan se ner under kaklet. Vi har haft 2 oberoende av varandra kakelkillar sombåda säger att badrummet INTE är fuktspärrat. Nu är vi oroliga för framtida fuktskada pga detta. Räknas detta som ett dolt fel? Vi har detta dokumenterat från Anticimex att säljaren sa att det är fackmannamässigt utfört vilket det alltså inte är. Vad gör vi? Vilka rättigheter har vi?

Svar

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga som att du vill veta om det föreligger ett dolt fel på radhuset du har köpt och vad ni har för rättigheter i dolt fel föreligger. Tillämplig lag är Jordabalken (JB) eftersom det rör husköp och eventuella fel vid ett husköp.

För att det ska anses vara ett dolt fel så krävs det först och främst att det är just ett dolt fel. Vidare krävs det att du inte har kunnat upptäcka det vid en undersökning samt att din undersökningsplikt är uppfylld. Om det är ett dolt fel och du har uppfyllt din undersökningsplikt kommer du kunna göra vissa rättigheter/påföljder gällande. Jag kommer att gå igenom dessa saker/omständigheter mer ingående nedan. UndersökningspliktenDet föreligger en långtgående undersökningsplikt för dig som köpare. Fel som någon hade kunnat upptäcka vid en undersökning är fel som du inte kommer att kunna göra gällande för säljaren (4 kap. 19 § JB). Sådan fel har du som köpare ansvar för i fall du upptäcker felen efter köpet.

Hur långtgående undersökningsplikten brukar vara variera lite men generellt brukar undersökningsplikter att öka om det rör sig om äldre hus. Även om det finns saker som tyder på att fel kan föreligga, ex. en lukt, mögel osv. kan bidra till att undersökningsplikten ökar. Säljaren uttalanden kan i viss mån ibland bidra till att undersökningsplikten minskar. Vanligtvis krävs det inte heller att köparen (den som besiktar huset) ska riva upp delar av huset för att undersöka. Dock kan det vara så att ex. en svårtillgänglig krypgrund måste undersökas. Eftersom du har anlitat en besktiningsman kan det antas att din undersökningsplikt är uppfylld, dock är det svårt att säga bara utifrån omständigheterna i frågan. Är det ett dolt fel?

För att det ska anses vara ett dolt fel krävs det att du inte har kunnat upptäcka det vid en undersökning, felet ska också ha förelegat vid köptillfället samt att du inte ska ha förväntat dig felet med de omständigheter som förelåg vid köpet (4 kap. 19 § JB). Det krävs alltså för att fuktspärren var något som du inte kunde ha upptäckt vid en undersökning, du ska inte ha förväntat dig det och att det förelåg vid köpet.

Om du skulle kunna ha upptäckt fuktspärren vid vad som krävs för att undersökningsplikten ska vara uppfylld är inte troligt, eftersom inga förhöjda värden visades vid en fuktmätning, och det krävdes att något revs upp för att du skulle ha upptäckt det. Eftersom badrummet var renoverat inom 10 år är det inte heller troligt att du skulle kunna förvänta sig att det saknades en fuktspärr. Det är därför troligast att det rör sig om ett dolt fel. Dolda fel ansvarar säljaren för.

Reklamation och påföljderOm det då föreligger ett dolt fel och du har reklamerat i tid till säljaren så har du rätten att göra vissa påföljder gällande (4 kap. 19 § och 19a §). Dessa påföljder är följande antigen prisavdrag på köpeskillingen eller att häva köpet. Grunder för hävning föreligger troligtvis inte utan den eventuella aktuella påföljden för dig skulle vara prisavdrag på köpesumman.

SammanfattningDet krävs att rekvisiten ovan är uppfyllda för att det ska röra sig om ett dolt fel. Vidare krävs det att du inte har brustit i din undersökningsplikt. Om det, vilket det verkar vara (svårt dock att säga helt säkert), är ett dolt fel samt att du har uppfyllt din undersökningsplikt, vilket du också verkar ha gjort, har du rätt att göra vissa påföljder gällande. Påföljderna är antigen hävning av köp eller prisavdrag på köpeskillingen.

Hoppas du fick svar på din fråga!