Fördelning av fastighets värde som ägs av sambor med olika stora delar

Question

Jag och min sambo ska köpa en jordbruksfastighet av hans föräldrar. Vi köper för reducerat pris vilket föranleder att min sambo erhåller en gåva av sina föräldrar i samband. Resterande del av köpesumman som erläggs kontant (genom banklån) kommer vi att dela lika på. Detta innebär att sambon kommer ha lagt in en större summa pengar än jag och således äger en större andel. Som ett exempel kan vi säga att han vid tillträdesdagen äger 60% och jag 40%. Vi kommer att renovera fastigheten vilket gör att vi kommer sätta in ytterligare pengar i fastigheten (lika mycket var) . Detta kommer ju då göra att procentförhållandena oss emellan kommer förändras allteftersom vi gör sådana investeringar. Vi funderar nu över hur vi kan reglera detta vid en eventuell separation i framtiden. Kan vi skriva ett avtal som innebär att vi vid separationsdagen räknar ut hur stor andel var och en äger då? Och att om den ena då ska köpa ut den andra så är det det aktuella marknadsvärdet och var ens andel därav som styr köpesumman? Detta kommer ju kräva att vi noggrant dokumenterar investeringarna vi gör i fastigheten under årens lopp och. Det ser vi dock inget problem i. Men blir ett sådant avtal (vad blir det för typ av avtal?) juridiskt bindande? Finns det alternativa upplägg?

Answer 1

Hej!

Om ni kommer att använda en byggnad på fastigheten som er gemensamma bostad kommer den att ingå i er samboegendom enligt sambolagen. Den kommer då att bli föremål för bodelning (innebärande hälftendelning), om ni inte upprättar ett samboavtal. I ett samboavtal kan ni skriva att fastigheten i fråga inte ska ingå i en bodelning. Ni kommer då istället att betraktas som samägare till fastigheten. Ni äger procentuellt sett lika stor del i fastigheten som ni har betalat för. I samäganderättslagen uppställs visserligen en presumtion för hälftendelning, men denna kan sättas ur spel genom bevisning som säger att ägarförhållandet är ett annat. Sådan bevisning kan exempelvis bestå i kontoutdrag och liknande. Ni kan för att vara på den säkra sidan redan i samboavtalet skriva in att var och en av er ska ha rätt till lika stor del av fastigheten som denne äger (och förslagsvis att äganderätten ska bevisas av den som hävdar den). Detta kommer inte att vara ett problem om ni dokumenterar alla betalningar. Denna utformning av ett avtalsvillkor blir ju oberoende av att ägarförhållandena ändras. Ett samboavtal behöver inte registreras på något sätt men det ska skrivas under av båda parter (se sambolagen 9 §). 

Avser ni inte att använda fastigheten till er gemensamma bostad utgör den inte samboegendom. Istället betraktas ni direkt som "vanliga" samägare vilket behandlas på samma sätt som ovan enligt samäganderättslagen. Alltså, kan ni bevisa hur stor del var och en äger har ni rätt till lika stor del av värdet vid en försäljning som motsvaras av ägarandelen. För att ni ska få ut era delar krävs alltså egentligen inget avtal, men inget hindrar att ni upprättar ett avtal där ni förbinder er att fördela köpeskillingen (efter avdrag för kostnader mm.) mellan er så att båda uppehåller lika stor del av denna som motsvarar ägarandelen i fastigheten. Ett sådant avtal blir juridiskt bindande, se bara till att ni båda är helt överens om innebörden av avtalet och att ni dokumenterar det på ett lämpligt sätt.

Lagrummen hittar ni https://lagen.nu/2003:376 och https://lagen.nu/1904:48_s.1.

Med vänliga hälsningar,