Förbehåll av hyresrätt vid överlåtelse av fastigheten
Jag skriver på ett hyreskontrakt med fastighetsägaren. Ägaren säljer sin fastighet. Vad händer med mitt hyreskontrakt? Går kontraktet över på den nya ägaren eller skall ett nytt hyreskontrakt skrivas på för att det skall vara giltigt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Huvudregeln vid den situation du beskriver är att skriftliga hyresavtal alltid gäller mot en förvärvare av fastigheten om tillträde har skett (7 kap. 13 § Jordabalken (JB)). Ett undantag till denna regel är ändringar eller tillägg i hyresavtalet gällande rätt till förlängning av avtalet som har skett med överlåtaren av fastigheten inte gäller mot förvärvaren (7 kap. 8 § JB).
Skulle hyresavtalet inte vara skriftligt eller om tillträde inte har skett krävs att överlåtaren har, vid överlåtelsen, lämnat ett förbehåll om att rättigheten (hyresavtalet) ska gälla mot förvärvaren (7 kap. 11 § JB).
Om förvärvaren av fastigheten är i ond tro gällande att det inte finns någon nyttjanderätt knuten till fastigheten gäller den fortsättningsvis även mot denne (7 kap. 14 § JB). Med ond tro menas att förvärvaren visste eller borde ha vetat att det fanns ett hyresavtal knutet till fastigheten. Ett sätt att försätta förvärvaren i ond tro är att skriva in rättigheten i fastighetsregistret.
Mot förvärvaren av fastigheten gäller sedan besittningsskyddsreglerna i Jordabalkens tolfte kapitel.
Sammanfattningsvis så är din hyresrätt även gällande mot en köpare av fastigheten i ovanstående fall och om du har ditt hyresavtal skriftligt och har tillträtt lägenheten, vilket är det vanliga, så ska det inte vara någon som helst fara att du behöver flytta.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
