Följer samäganderättsavtal med vid överlåtelse av andel i fastighet?
Jag äger en sommarstuga tillsammans med min syster. Hon äger 60% av den och jag resterande 40%. Vi har avtalat bort samäganderättslagen dvs vi kan inte köpa ut varandra genom tvångsförsäljning. Vi har ingen klausul som säger att avtalet upphör om det kommer in en ny ägare. Är det då så att avtalet som avtalar bort samäganderättslagen består?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Precis som du tar upp i din fråga är samäganderättslagen dispositiv, innebärande att parterna kan avtala bort lagen i dess helhet eller delvis.
Vid överlåtelse av andel i den samägda fastigheten gäller som huvudregel att den nya ägaren inte är bunden av samäganderättsavtalet. Anledningen är att enligt svensk avtalsrätt gäller ett avtal mellan de som är parter i avtalet. Parterna kan inte ensidigt binda tredje man (dvs den nya ägaren).
Däremot finns det ändå viss möjlighet att binda den nya ägaren till samäganderättsavtalet. Om den nya ägaren övertagit andelen i fastigheten med villkoret att vederbörande också övertar samtliga rättigheter och skyldigheter som den tidigare ägaren hade. I sådana fall är den nya ägaren bunden av samäganderättsavtalet. Det är en god idé att i ett sådant överlåtelseavtal tydligt klargöra att den nya ägaren är bunden av samäganderättsavtalet.
I samäganderättsavtalet mellan de nuvarande parterna kan även inkluderas ett villkor att en andel får överlåtas till en ny ägare endast med villkoret att denne inträder i samäganderättsavtalet. Om någon av de nuvarande ägarna då säljer sin andel, utan sådant villkor, blir inte den nya ägaren bunden av samäganderättsavtalet. Däremot kan ägaren som struntat i att inkludera villkoret bli skadeståndsskyldig till övriga samägare.
Sammanfattningsvis är utgångspunkten att samäganderättsavtalet inte kommer att binda ny samägare i fastigheten. Detta på grund av att ett avtal som utgångspunkt gäller mellan parterna; parterna kan inte ensidigt binda tredje man. Däremot är det möjligt att i överlåtelsen inkludera ett villkor att den nya ägaren är bunden av samäganderättsavtalet. I ett sådant skede blir även den nya ägaren bunden av avtalet.
Om något är oklart eller du behöver hjälp med samäganderättsavtal och överlåtelse, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Lawlines jurister har god erfarenhet av upprättande av allehanda avtal. Du når mig för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
