Fläck på parkett - Fel i bostadsrätt?
Hej, flyttade nyligen in i en 2 år gammal bostadsrätt och upptäckte en mörk fläck på parkettgolv som luktar kattkiss. Vi kontaktade säljarna samma dag som vi flyttade in, de kom och kollade på fläcken och berättade att de har spreja en sprej där. I frågelistan som finns bifogad i köpeavtalet har de angett att det inte är något fel på golvet. Säljaren hävdar att det är vår undersökningsplikt och att de aldrig sett fläcken innan.
Nu ca 1 månad senare så har lukten avtagit så vi misstänker att fläcken är relativt ny. Vad har frågelistan för betydelse i det här? Är detta något vi kan begära ersättning för att åtgärda?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Så som jag förstår din fråga undrar du om ni kan få ersättning för en fläck på ett parkettgolv i er köpta bostadsrätt. Ni undrar också om det spelar någon roll att säljaren i en frågelista sagt att det inte är något fel på golvet. Köp av bostadsrätt regleras i köplagen (KöpL).
Köplagens regler om fel i vara
Köplagen innehåller ett antal regler om vad som ska anses som fel. I ert fall är det främst tre bestämmelser som är relevanta. Den första bestämmelsen säger att varan ska överensstämma med vad som sägs i avtalet (KöpL 17 §). Den andra bestämmelsen säger att varan ska överensstämma med sådana uppgifter som säljaren lämnat i samband med köpet (men utanför avtalet) om uppgiftens lämnande kan antas ha inverkat på köpet (KöpL 18 §). Till sist sägs att köparen inte såsom fel får åberopa något som han borde ha upptäckt vid en undersökning av varan (KöpL 20 § andra stycket).
Vi har alltså två kärnfrågor. Dels om frågelistan är en del av avtalet, dels om ni borde upptäckt fläcken vid en undersökning av lägenheten.
Är frågelistan en del av avtalet?
När man tolkar avtal så ska innehållet tolkas brett. Till avtalet hör inte bara sådant som uttryckligt skrivits däri utan även saker som bara berörts muntligt vid avtalsskrivningen eller uppgifter i dokument som avtalet hänvisar till ska anses ingå i avtalet (jfr. NJA 2016 s. 237 p. 13). Eftersom frågelistan ingår som en bilaga till avtalet är min bedömning att denna utgör avtalsinnehåll.
Eftersom frågelistan är en del av avtalet så har ni avtalat om att det inte ska finnas något fel på golvet. Förutsatt att fläcken är märkbar och av inte helt obetydlig storlek (större än några droppar) skulle jag anse att golvet avviker från vad ni har avtalat. Det föreligger alltså ett fel enligt KöpL 17 §. Det finns därför ingen anledning för oss att titta närmare på KöpL 18 §.
Borde ni upptäckt fläcken vid en undersökning av lägenheten?
Enligt KöpL 20 § får köparen inte såsom fel åberopa något han borde upptäckt vid en besiktning av varan. Detta innebär att köparen som utgångspunkt har en viss undersökningsplikt. Denna undersökningsplikt kan dock falla bort om säljaren har lämnat preciserade uppgifter om viss sak. I sådant fall faller undersökningsplikten bort. Som exempel kan tas ett rättsfall där säljaren sagt att en lägenhet var 1 297 kvm stor, när köparen ett par månader efter köpet mätte lägenheten visade det sig att den bara var 1 195 kvm. Eftersom säljaren sagt att lägenheten var av viss storlek hade köparen rätt att utgå ifrån så var fallet och köparen hade därför kvar sin rätt att åberopa felet (NJA 2016 s. 237 p. 19).
I ert fall rör det sig dock inte om en lika preciserad uppgift. Säljaren har enbart sagt att det, så vitt de vet, inte finns något fel på golvet. Säljaren har ingen plikt att företa utredning för att ta reda på fel i varan han säljer. Det ansvaret ligger på köparen.
Vi prövar att jämföra er situation med den som förelåg i rättsfallet jag nämnt tidigare (NJA 2016 s. 237). I det fallet hade säljaren lämnat en positiv och preciserad uppgift. Det var alltså en uppgift om att varan hade en viss, exakt egenskap. I ert fall är det istället fråga om en negativ och relativt opreciserad uppgift. Säljaren har bara sagt att varan inte har en viss egenskap. Det är inte säkert att negativa uppgifter från säljaren fritar köparen från dennes undersökningsplikt, särskilt inte när det handlar om fel som skulle vara ganska lätta att upptäcka. Min bedömning är därför att det finns en risk att ni inte kan påkalla någon ersättning från säljaren för felet.
Sammanfattning
Min bedömning är alltså att ni har förlorat rätten att göra felet gällande mot säljaren. Om fläcken är väldigt stor eller luktar väldigt illa ökar risken för detta ännu mer. Detta eftersom det i så fall fanns ännu större anledning för er att anmärka på detta vid köpet.
Jag hoppas ni har fått svar på er fråga!
Vänliga hälsningar
