Finns det några regler för hur ändring av andelstal i en bostadsrättsförening ska gå till?
Hej! Vi äger två lägenheter i en brf bredvid varandra. Vi har nu ändrat planlösning (godkänt av styrelsen) så att ett rum i ena flyttas till den andra lägenheten så att lägenheternas separata area ändras. Det är fortfarande två separata lägenheter med samma lgh-nummer. Detta behöver föranleda nya andelstal. Finns det juridiska krav som reglerar hur detta ska gå till?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är bostadsrättslagen (BRL). Redan nu bör dock förtydligas att din fråga egentligen inte är lagreglerad.
Fastställande av andelstal i en bostadsrättsförening sker vid bildandet av föreningen och utifrån flera faktorer. Exempelvis brukar hänsyn tas till lägenhetens beskaffenhet (dvs. skicket vid ombildning), våningsplan, väderstreck, ljusinsläpp, tillgång till hiss och andra dylika faktorer. Förekomsten av balkonger, öppna spisar, extra toalett och/eller badrum är inte sällan sådant som också kan vägas in. I många fall brukar andelstalen spegla de ursprungliga insatserna från tidpunkten då föreningen bildades. Ovanstående är förklaringen till varför två lika stora lägenheter i en bostadsrättsförening ibland kan ha olika andelstal.
När det sedan gäller din faktiska fråga kan bara kort sägas att justering av andelstal utgör en intern föreningsangelägenhet som vid olösliga meningsskiljaktigheter behöver hänskjutas till årsstämman för votering. Jfr 9 kap. 16 § 1 st. 1 p. BRL vari det framgår att om ett beslut innebär ändring av någons insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna ska samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte kan uppnås blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och därutöver har godkänts av hyresnämnden.
Om det nyss nämnda röstningsförfarandet kan appliceras direkt på den här situationen låter jag vara osagt. Med tanke på avsaknaden av lagreglering bedömer jag dock att ledning först behöver sökas i stadgarna. Om dessa inte på ett tydligt sätt klargör vad som gäller borde utgångspunkten istället bli de sedvanliga bestämmelserna om föreningsstämman, vilka följer av 9 kap. 14 § BRL (som hänvisar till 6 kap. lagen om ekonomiska föreningar, föreningslagen, EFL). Och i så fall går det eventuellt att argumentera för ett ännu högre majoritetskrav. Enligt 6 kap. 36 § 1 st. EFL gäller nämligen att ett beslut om ändring av stadgarna som innebär att en medlems skyldighet att betala insatser eller avgifter till föreningen ökas eller att medlemmens rätt till vinst inskränks är giltigt om minst tre fjärdedelar av de röstande har röstat för det.
I förevarande fall är det i och för sig inte fråga om någon ändring av stadgarna varför man kan tänkas sig ett röstningsförfarande med enkel majoritet, jfr 6 kap. 33 § 1 st. EFL. Det är ju inte ens säkert att det kommer att uppstå någon konflikt mellan dig och styrelsen. Men sammanfattningsvis och mot bakgrund av det hittills sagda kan det i vart fall konstateras att detta i grunden är en intern föreningsangelägenhet för vilken det inte finns något tydligt regelverk. Vid oenighet kommer däremot frågan att behöva överlämnas till föreningsstämman.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
