Finns det ett krav på två närvarande vittnen vid gåva av en fastighet?
Jag fick veta att ett gåvobrev som rörde ett förskott på arv i form av ett småhus, kräver att 2 stycken utomstående ska bevittna det samtidigt som när gåvogivaren skriver under. Är det så?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Din fråga som rör gåva av fastighet regleras primärt i 4 kap. och 20 kap. Jordabalken (JB).
Vilka regler gäller för gåva av fastighet?
I lagen så anges det att samma formkrav gäller vid gåva av fastighet som vid köp av fastighet (4 kap. 29 § JB). Mer exakt så är det bestämmelserna i 4 kap. 1–3 § och 7–9 § Jordabalken som även gäller för gåva av fast egendom. Det centrala som ska vara uppfyllt är att gåvohandlingen ska vara skriftlig, utöver detta så ska det även stå att överlåtelsen är en gåva, det ska även stå hur stor del av fastigheten som överlåts och slutligen så krävs även en underskrift av båda parterna.
En ansökan om lagfart ska sedan göras inom tre månader från att gåvobrevet upprättats (20 kap. 2 § JB). Överlåtelsen som skett ska vara bevittnad av två vittnen för att lagfart ska kunna meddelas, dvs att båda vittnen ska ha varit närvarande då gåvogivaren skrivit under. Om detta inte har skett så ska ansökan i stället förklaras vilande (20 kap. 7 § 1 punkten JB). Om bevittning inte har skett så gör det därmed inte gåvan ogiltig. Det innebär dock att överlåtaren i detta fall ska lämnas tid för att väcka talan mot förvärvet om överlåtaren skulle vilja bestrida gåvans giltighet (20 kap. 8 § JB). Om en sådan talan inte har väckts av överlåtaren så ska lagfart beviljas, oavsett om överlåtelsen har bevittnats eller ej.
Sammanfattningsvis angående formkraven för gåva av fastighet
Sammanfattningsvis så krävs det inte vittnen för att själva gåvan av fastigheten ska vara giltig, däremot finns det en del andra viktiga formkrav angående själva gåvohandlingen. Utöver det så ska en lagfart sedan sökas och detta kräver som huvudregel att en bevittning av två personer har skett för att den ska beviljas. Detta är dock inte ett krav. Regeln angående vittnen och bestämmelsen om möjligheten att kunna ogiltigförklara ett förvärv som inte har två vittnen genom 20 kap. 8 § Jordabalken är till för att skydda fastighetsägaren mot bl.a. bedrägerier. Om en lagfart har beviljats för fastigheten så ska det kunna förutsättas att förfarandet är giltigt utfört. Detta är särskilt så då en lagfartsansökan ska avslås om den inte uppfyller övriga formkrav som stadgas i lagen (20 kap. 6 § JB).
Observera att en ansökan om lagfart även ske efter att tre månader har gått utan att det påverkar giltigheten av gåvan, vilket kan vara bra att känna till om det av någon anledning inte har skett en ansökan än.
Vilka möjligheter finns det för att ogiltigförklara en gåva?
Om ni skulle vara oroliga för att något inte gått rätt till så kan det vara relevant att veta vilka möjligheter som finns för att ogiltigförklara en gåva. Detta regleras primärt i Avtalslagen 3 kap. 28–36 §. Möjligheterna är begränsade och syftar primärt till att användas vid situationer där någon har utnyttjats t.ex. genom tvång eller svek. Vidare så finns även vissa möjligheter att ogiltigförklara gåvor med stöd av Lag (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under påverkan av en psykisk störning.
Vad är skillnaden på en gåva och ett förskott på arv?
Slutligen så ska det nämnas att allt detta gäller oavsett om gåvan utgör ett förskott på arv eller inte. Begreppet förskott på arv är primärt relevant med hänsyn till om gåvan ska beaktas vid beräkningen av arvet eller inte, en gåva till en bröstarvinge ska som utgångspunkt alltid anses utgöra förskott på arv (6 kap. 1 § Ärvdabalken).
Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att kontakta oss på Lawline igen om du har ytterligare frågor eller för att boka ett personligt möte med en av våra jurister för vidare rådgivning.
Med vänliga hälsningar,
