FrågaFASTIGHETSRÄTTFel i fastighet11/07/2014

Felansvar enligt Jordabalken och enligt Köplagen

Hej,

Jag och min sambo köpte nyligen en fastighet. När vi var på visning samt gjorde besiktningen hävdade säljarna bestämt att bubbelkaret fungerade utan några som helst problem. När vi sedan flyttar in visar det sig att bubblorna fungerar inte alls. Är de vi eller säljarna som är skyldiga att stå för reparationerna här? Utöver detta så tog säljarna kontakt med oss två dagar innan tillträde och meddelade att diskmaskinen hade gått sönder, vi fick då välja att de antingen skulle sätta in en annan begagnad diskmaskin alternativt att vi fick åkergräsklipparen på köpet. Vi valde då att ta gräsklipparen, och säljarna lovade att den var nyservad och skulle fungera. Vid första tillfället när vi använder den så går knivspindeln sönder. Även här vad gäller är det vi eller säljarna som ska stå för detta?

Mvh / NN

Lawline svarar

Hej! Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline!

Då din fråga är uppdelad i två delar kommer jag att på samma sätt dela upp mitt svar i två delar.


Bubbelkaret:

För att ett fel i en fastighet ska anses föreligga krävs enligt 4 kapitlet 19 § 1 stycket Jordabalken att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller att fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.

Om säljaren hävdat bestämt att bubbelkaret ”fungerar utan några som helst problem” bör säljaren anses ha garanterat att bubbelkarets bubbelfunktion inte är trasig. Denna muntliga garanti får därmed anses utgöra en del av avtalet enligt 4 kapitlet 19 § 1 stycket Jordabalken, varpå det bör anses utgöra ett fel i fastigheten att bubbelkarets bubbelfunktion inte fungerar. Det är dock viktigt att komma ihåg att det är ni som bär bevisbördan för att säljaren garanterat bubbelkarets felfrihet. Av denna anledning är det bra att se till att säljaren skriver ned och undertecknar eventuella garantier.

Skulle ni inte kunna bevisa att säljaren garanterat att bubbelkaret är felfritt krävs, för att den trasiga bubbelfunktionen ska utgöra ett fel enligt Jordabalken, att bubbelfunktionen är någonting som köparen haft fog att förutsätta vid köpet. Då en viktig finess med ett bubbelkar är dess bubbelfunktion, bör detta vara någonting som en köpare vid ett köp av en fastighet där ett bubbelkar ingår, vara någonting som denne kan förutsätta finnas. Bubbelkarets trasiga bubbelfunktion bör därför, trots avsaknad av en garanti från säljaren om att bubbelkaret inte är trasigt, ses som ett fel i fastigheten.

För att köparen ska få påtala ett fel i en fastighet krävs dock att köparen inte åsidosatt sin undersökningsplikt. Denna undersökningsplikt regleras i 4 kapitlet 19 § 2 stycket Jordabalken. Jordabalken lägger en sträng undersökningsplikt på köparen. Om köparen inte upptäckt ett fel i fastigheten men denne borde ha upptäckt felet kan köparen inte påtala felet. Om ni inte lyckas bevisa att säljaren garanterat att bubbelkaret var felfritt kan det därför bli svårt att göra något felansvar gällande mot säljaren, då ni vid undersökningen av fastigheten förmodligen bör anses ha kunnat upptäcka att badkaret var trasigt.

Om ni däremot kan bevisa att säljaren garanterat att bubbelkaret varit felfritt har det inte ålegat er att närmare kontrollera att säljarens garanti varit riktig. På grund av säljarens garanti faller då er undersökningsplikt bort. Förutsatt att ni enligt 4 kapitlet 19 a § Jordabalken hört av er till säljaren inom skälig tid efter att ni upptäckte eller borde ha upptäckt felet och meddelat att ni vill åberopa felet, det vill säga att ni reklamerat, har ni då enligt 4 kapitlet 12 och 19 §§ Jordabalken möjlighet att göra gällande vissa påföljder, varav prisavdrag är det som här bör bli aktuellt. Vid fel i fastighet finns det nämligen ingen möjlighet att kräva att säljaren ska reparera eller betala för reparationerna av ett fel.

Vad som ska anses vara ett meddelande i skälig tid beror på omständigheterna och det går inte att ge något bestämt svar i den frågan.

Det prisavdrag ni skulle ha rätt till går att räkna ut med hjälp av 4 kapitlet 19 c § Jordabalken.


Gräsklipparen:

Denna del av frågan är något mer komplicerad än den första delen och svaret är enligt mig inte alldeles givet. Jag kommer dock att ge er min syn på hur er rättsliga situation ser ut.

Jag utgår i mitt svar ifrån att den diskmaskin som gick sönder i fastigheten är en så kallad inbyggd diskmaskin. Diskmaskinen utgör i så fall enligt Högsta domstolens rättsfall NJA 1996 s. 139 ett så kallat byggnadstillbehör enligt 2 kapitlet 2 § Jordabalken. Den tillhör i så fall fastigheten varmed Jordabalken blir tillämplig.

Enligt 4 kapitlet 11 § Jordabalken ansvarar säljaren av en fastighet för eventuella skador eller försämringar av fastigheten så länge denne fortfarande har besittning över fastigheten, det vill säga så länge säljaren fortfarande har kontroll över den. Säljaren gjorde därför helt rätt i att kontakta er och informera om att diskmaskinen gått sönder. På grund av att diskmaskinen gått sönder efter att ni ingått avtalet om köp av fastigheten men innan ni fått tillträde till fastigheten hade ni nämligen enligt 4 kapitlet 11 § Jordabalken rätt till prisavdrag beräknat på det sätt som föreskrivs i 4 kapitlet 19 c § Jordabalken.

Säljaren gav er emellertid erbjudande om att istället för prisavdrag på fastighetsköpet antingen få en annan begagnad diskmaskin eller om att få en gräsklippare. Genom att ni godtog att ta emot gräsklipparen som kompensation för att fastighetens diskmaskin gått sönder bör ni därmed anses ha ”avtalat” bort er rätt till prisavdrag.

Eftersom gräsklipparens knivspindel gick sönder infinner sig frågan om säljaren är skyldig att reparera gräsklipparen åt er eller i alla fall betala reparationskostnaderna. Eftersom gräsklipparen inte utgör en del av fastigheten utan istället utgör så kallad lös egendom så är det Köplagen och inte Jordabalken som blir tillämplig lag. Genom att ni godtog att istället för prisavdrag ta emot gräsklipparen bör ni nämligen anses ha ”köpt” denna. Betalningen för gräsklipparen utgjordes då av att säljaren inte behövde betala er det han skulle bli skyldig er i prisavdrag.

Till skillnad från Jordabalken innehåller inte Köplagen någon absolut undersökningsplikt utan en sådan plikt finns enligt 20 § Köplagen endast om säljaren uppmanat er att undersöka gräsklipparen.

För att gräsklipparen ska anses felaktig enligt Köplagen krävs enligt 6111217 och 21 §§ Köplagen som huvudregel, såvitt här är av intresse, att gräsklipparen, då ni tog emot den, inte stämde överens med vad som avtalats, det vill säga garanterats, eller att gräsklipparen inte var ägnad för det ändamål för vilket den i allmänhet används, exempelvis att den går att klippa gräs med.

Problemet för er är att gräsklipparen gått sönder först efter att ni tog hand om den. Efter den tidpunkt då då köparen tar hand om en vara anses denne som huvudregel ansvara för eventuella fel som uppkommer i varan. Enligt en undantagsregel i 21 § 2 stycket Köplagen kan dock säljaren bli ansvarig för en försämring som uppkommer efter att köparen tagit hand om varan, förutsatt att säljaren begått ett avtalsbrott eller att säljaren lämnat en garanti.

Det kan här diskuteras om säljaren, genom att hävda att gräsklipparen var nyservad och att den fungerar, kan anses ha utfäst en garanti om att gräsklipparen kommer att fungera. Om så är fallet bör säljaren anses ansvarig för att knivspindeln gått sönder. Då ni inte köpt gräsklipparen av en företagare, varmed Konsumentköplagen hade varit tillämplig, har ni dock bevisbördan för att en sådan garanti har lämnats.

Skulle ni inte kunna bevisa att en garanti har lämnats återstår att försöka att bevisa att knivspindeln var trasig redan innan ni mottog gräsklipparen.

Om ni kan bevisa att en garanti lämnats eller att knivspindeln var trasig redan innan ni mottog gräsklipparen, har ni, förutsatt att ni enligt 32 § Köplagen meddelat säljaren om felet inom skälig tid från det att ni upptäckte eller borde ha upptäckt felet, rätt att enligt 34 § Köplagen kräva att säljaren reparerar gräsklipparen åt er. Gör han inte det kan ni reparera gräsklipparen själva och sedan kräva ersättning av säljaren för detta. Denna ersättning måste dock ligga på en försvarlig nivå.

Ett långt svar, men jag hoppas att det kan vara till någon hjälp. Lycka till!

Med vänlig hälsning

Lawline RådgivareRådgivare
Hittade du inte det du sökte?