Felaktiga ritningars inverkan på felbedömning gällande fastighet
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.
Då din fråga rör ett fastighetsköp så regleras situationen i jordabalken, kapitel 4 (https://lagen.nu/1970:994). Om en fastighet man köper inte stämmer överens med avtalet eller avviker från vad man har kunnat förutsätta av det aktuella köpet så kan köparen ha möjlighet att göra avdrag på priset eller häva köpet. Har säljaren agerat försumligt eller avviker fastigheten från vad säljaren har utfäst så finns även en möjlighet för köpare att få skadestånd från säljaren. Det som en köpare borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten räknas inte som ett fel och för dessa avvikelser kan en köpare inte få ersättning. (19§). Avvikelser vilka en köpare inte borde ha upptäckt vid en undersökning räknas som dolda fel, vilka det kan vara möjligt att få ersättning för.
För att ni ska få ersättning av säljaren gällande ventilationen så krävs att ni har gjort en tillräckligt noggrann undersökning av huset vid köpet. I lagen utgår man ifrån att undersökningen ska genomföras av en person som är tillräckligt bevandrad på området och som har tillräcklig erfarenhet. Det krävs ingen expert eller någon särskild utbildning, men i rättsfall har man ansett det rimligt att denne person till exempel vet att dålig ventilation kan ge upphov till skador. Det som en sådan person skulle upptäckt bör ni ha upptäckt för att undersökningen ska anses tillräcklig. Undersökningen måste ha anpassats till fastighetens skick, hur fastigheter som är jämförbara med er brukar vara beskaffade samt omständigheterna vid köpet. För att uppfylla undersökningsplikten ska man använda sig av syn, känsel, lukt och hörsel. Även svåråtkomliga områden omfattas av undersökningsplikten. Gränsen för undersökningspliktens omfattning går vid ingrepp i själva byggnaden, dessa behöver man inte göra för att uppfylla sin normala skyldighet. Beroende på hur ventilationen är utformad i ert hus så kan ventilationen ha ingått i undersökningsplikten. Om det hade varit möjligt för er att se den felaktigt monterade ventilationen så omfattas denna troligen av er undersökningsplikt. Ni borde då ha upptäckt felet vid er undersökning och kan inte få ersättning för avvikelsen av säljaren. Skulle det varit omöjligt för er att upptäcka felet utan att göra ingrepp i byggnaden så finns möjligheten att säljaren kan vara ansvarig för felet. Om ni kunde känna en lukt av mögel vid köpet så anses felet troligen inte som dolt. Vid misstänkte om mögel, eller om man borde haft en misstanke, så är man skyldig att undersöka varifrån lukten kommer. Vid misstankar om fel kan undersökningsplikten sträcka sig längre än annars och även kräva vissa ingrepp i byggnaden
Er skyldighet att undersöka fastigheten kan förändras beroende på vad säljaren har utfäst vid köpet. Försäkrar säljaren ett visst faktum så minskar er skyldighet att undersöka i motsvarande mån. Har säljaren försäkrat er om att ventilationen är utförd med en monterad ventilationsskorsten så minskar er undersökningsplikt gällande undersökningen ni behöver vidta angående ventilationen. Under vissa omständigheter så kan överlämnandet av ritningar utgöra en sådan utfästelse. För att ritningarna ska likställas med en utfästelse så måste ni ha visat intresse för ventilationen på ritningarna. Just det faktum att ventilationen var gjord på det sätt ritningarna visar måste ha varit avgörande för ert köp. I ett tidigare avgjort fall (NJA 1978 s 307) visade ritningar att vattenledningarna dragits i taket. Det visade sig att ritningarna inte stämde och att vattenledningarna dragits på ett felaktigt sätt i golvet istället. Då ledningarna inte varit på tal vid köpet så ansåg man inte att överlämnandet av ritningarna kunde likställas med en utfästelse. För att överlämnande av ritningar ska anses vara en utfästelse så måste särskilda omständigheter föreligga. Ritningarna måste ha diskuterats före köpet och som köpare måste man ha visat intresse för just den avvikande detaljen på ritningarna. Så beroende på om ni har diskuterat ventilationsskorstenen på ritningarna eller om säljaren har lämnat andra garantier gällande ventilationssystemet så kan er undersökningsplikt minskat.
Kan ventilationsskorstenen anses vara så viktigt att huset utan denna får anses ha en fundamental avvikelse från rimlig standard så kan man räkna ventilationsskorstenen till en kärnegenskap för huset. En kärnegenskap ses som en sorts utfästelse och frånvaron av denna kan de skadeståndsskyldighet för säljaren. Förhållandet rörande kärnegenskaperna skiljer sig från andra utfästelser då de inte minskar inte köparens undersökningsplikt. För att kunna åberopa att en kärnegenskap saknas måste ni först ha fullföljt undersökningsplikten.
Preskriptionstiden för fel i fastigheter är tio år (19b§). Då ni enbart har bott i huset i tre år så håller ni er inom denna tidsram. För att ha rätt att åberopa en felaktighet så krävs även att detta görs inom skälig tid från de att du märkt eller borde ha märkt felet. I rättsfall har det visats tillräckligt att reklamera 4,5 månader efter att felet upptäcktes (19a§). Domstolen har uttalat att om man kan känna mögellukt och liknade så kan det innebära att man borde ha märkt felet.
Beroende på omständigheterna kring överlämnande av ritningar, vad som har sagts vid köpet och hur er undersökning har gått till så kan det finnas vissa möjlighet att åberopa det dolda felet.
Vänligen,