Felaktig avgift i kontraktet och objektbeskrivningen vid köp av bostadsrätt
Hej,
Vi har lagt handpenning på en bostadsrätt i Stockholm och ska skriva slutligt kontrakt och få tillträde 1/12. När första hyresavin kom igår noterade vi att hyran är högre än den som angivits i kontrakt och objektsbeskrivning. 990kr jämfört med 909kr. Den har inte höjts sedan vi tittade på lägenheten. Påminner om denna fråga:
http://www.maklarsamfundet.se/fragor-och-svar/fel-i-objektsbeskrivningen
Vilka möjligheter har vi?
Kan vi häva köpet?
Kan vi kräva kompensation?
Mvh,
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar vad rätten säger när månadsavgiften på köpekontraktet och objektbeskrivningen visat sig vara felaktig vid köp av en bostadsrätt.
Först och främst kan sägas att en bostadsrätt inte utgör fast egendom (se definitionen 1 kap. 1§ JB), därför är inte de traditionella reglerna om köp av fast egendom tillämpliga. En bostadsrätt utgör istället lös egendom och vid köp av bostadsrätt tillämpas därför köplagen i den mån inget annat har avtalats. (1§ och 3§ KöpL) (Se köplagen här).
Fel i bostadsrätt
Det är inte helt lätt att bedöma om huruvida ett fel föreligger utifrån informationen som har getts. Utsagan av bedömningen kan variera beroende på omständigheterna i det särskilda fallet.
Rent allmänt föreligger det ett fel om en bostadsrätt avviker ifrån vad som har avtalats (se 17§ KöpL). Omständigheten att det stått fel i både objektbeskrivningen och kontraktet talar för att bostadsrätten inte stämmer överens med det som avtalats. Dock visar ett skriftligt kontrakt inte alltid det som bokstavligen har avtalats, utan det får tolkas ur ett avtalsrättsligt perspektiv. Om det vid förhandlingarna talats om 990 kronor men det senare har råkats skrivas 909 på kontraktet gäller fortfarande det som avtalats och således inte det som står på kontraktet.
I 18§ Köplagen finns det även en kompletterande regel för fel vid köp, som säger att fel även föreligger ifall säljaren före köpet lämnat uppgifter gällande varans användning eller egenskaper som inte stämmer överens med varan och som kan antas ha inverkat på köpet. I detta fall kan det röra sig om en objektbeskrivning som visat en felaktig avgift, och över lång tid kan en 90 kronors skillnad i hyra potentiellt ha inverkat på köpet. Detta gäller dock inte om säljaren har rättat köparen om uppgifterna på ett tydligt sätt (18§ 3 st).
Undersökningsplikt
Vissa avtal har olika klausuler gällande undersökningsplikt men om man inte har det, så gäller 20§ KöpL. I första stycket står det att köparen inte får åberopa ett fel som han måste antas ha känt till vid köpet. Vad en köpare måste ha känt till vid köpet beror på omständigheterna. Man kan ställa frågan vad en normal uppmärksam köpare måste ha upptäckt vid köp av en liknande bostadsrätt. Mycket följer av praxis och sedvänja och det är svårt att säga exakt. Dock lär undersökningsplikten för avgiften bli lägre ifall säljaren endast gett en objektbeskrivning där det står 909 kronor, då köparen har skäl att lita på säljaren. På samma sätt lär undersökningsplikten öka ifall säljaren sagt att han är osäker på avgiften eller han vid något tillfälle sagt en annan avgift.
Åtgärder
Det är viktigt att reklamera felet så snart som möjligt då det av 32§ köplagen följer att en reklamation skall göras inom skälig tid från att felet märktes eller borde ha märkts, annars kan inte felet åberopas som huvudregel. I detta fall lär denna tidsfrist vara relativt kort då man borde märka ifall en avgift är felaktig.
Min bedömning, utifrån uppgifterna som angivits är att du skulle ha rätt till ett prisavdrag enligt 37§ KöpL ifall det skulle visa sig att bostadsrätten är behäftad med fel. Hur stor denna summa skulle vara är svår att säga och ledning kan hittas i 38§ KöpL som säger att det ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnadet mellan varans värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.
Hävning av köpet lär i detta fall enligt mig ses som orealistiskt om inte båda parterna är med på det. För att hävning enligt köplagen ska kunna göras som påföljd kräver det att avtalsbrottet är av väsentlig betydelse vilket 90 kronor i månaden inte verkar vara, dessutom måste även säljaren ha insett att en skillnad på 90 kronor skulle utgöra ett väsentligt avtalsbrott.
Slutligen kan sägas att min bedömning utgår från köplagen som kan avtalas bort. Det viktigaste är omständigheterna i det särskilda fallet och det som avtalats. Det enklaste är att du kontaktar säljaren och kommer överens. Kan även tipsa om att kontakta ett ombud ifall ni inte skulle komma överens.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
