Felaktig area vid fastighetsköp

2021-07-27 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej, har precis köpt hus och ännu inte fått tillträde till det. Vi har nu stött på ett problem. Det visar sig att husets boarea inte överensstämmer med vårt köpekontrakt där det står 180m2 boarea(säljarens uppgift). Den verkliga boarean är 156m2 enligt kommunen och 163 enligt lantmäteriet. Det är alltså en avvikelse med 17-24m2. Det är alltså 9-13% avvikelse. Ska man gå vidare med detta eller är det inte troligt att vi får ut något av det?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!

Gällande rätt

Vid köp av hus har köparen en undersökningsplikt som syftar till att upptäcka eventuella fel som finns i/med huset. Enligt två rättsfall från HD, NJA 1998 s. 407 och NJA 2010 s. 286, är denna undersökningsplikt långtgående. Något som utgör motvikt till detta är att säljaren har ett ansvar för att preciserade uppgifter som lämnas om försäljningsobjektet är riktiga; dessa uppgifter behöver typiskt sett inte undersökas av köparen utan denna ska kunna förlita sig på säljarens utsagor. Ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat om bostaden, desto större anledning anses köparen ha att utgå från att bostaden är sådan som säljaren uppgett enligt en mängd rättsfall från HD, exempelvis NJA 1978 s. 301 och NJA 2016 s. 237.

I detta fall tolkar jag din fråga som att säljaren har berättat för er att boarean uppgår till 180m2 och att denna uppgift sedermera togs in i er köpehandling. Det bör anses att detta i sådana fall utgör en sådan utsaga vilken minskar er undersökningsplikt. Därmed får det enligt min mening anses att areauppgiften, om 180m2, var en avtalad egenskap för huset. När en avtalad egenskap av det här slaget inte stämmer med verkligheten brukar man tala om "faktiska fel". 4 kap. 19 § st. 2 Jordabalken (JB) staterar att köparen inte får åberopa sådana fel som denne borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten, alltså gäller att de eventuella fel som finns att hitta inom det område som omfattas av undersökningsplikten inte kan åberopas mot säljaren. Men när det rör sig om ett faktiskt fel avseende något som säljaren lämnat en preciserad uppgift om anses det ofta att köparens undersökningsplikt reduceras kraftigt eller helt fallet bort. För er del innebär det ovan sagda att eran undersökningsplikt avseende boarean av allt att döma var liten, om ens existerande. I detta fall torde ni mot bakgrund av eran minimala undersökningsplikt inte ha kunnat förväntas upptäcka detta fel, vilket då skulle göra det åberopbart mot eran säljare.

Påföljder

Enligt 4 kap. 19 § st. 1 JB gäller att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet så kan köparen göra vissa påföljder gällande. Bland dessa märks avdrag på priset och hävande av köpet. 4 kap. 19 § st. 1 JB hänvisar till 4 kap. 12 § JB vilken säger att hävande av köpet endast kan ske om felet i fråga är av väsentlig betydelse. Ni torde alltså kunna kräva en reducering av priset ni betalade för fastigheten, alternativt häva köpet om felet skulle finnas vara mycket alvarligt.

4 kap. 19 § st. 1 JB säger vidare att köparen är berättigad till ersättning för skada om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Vad exakt som utgör en utfästelse avgörs med en skönsmässig bedömning av alla relevanta omständigheter enligt HD:s resonemang i rättsfallet NJA 1983 s. 858. Jag utgår enligt ovan från att ni fått berättat för er av säljaren hur stor boarean är samt att denna uppgift tagits med i köpehandlingen, vilket enligt min tolkning kan innebära att ni även är skadeståndsberättigade då säljarens påstående eventuellt kan anses som en utfästelse.

Om säljaren inte kände till felet?

För felansvaret saknar det betydelse huruvida säljaren faktiskt trott att husets boarea varit 180m2. Säljaren ansvarar ändå om felet kan klassas som dolt, alltså att felet i fråga fanns på en sådan plats/område som inte omfattades av köparens undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § st. 2 JB. Enligt mina slutsatser ovan bör inte husets boarea ha utgjort en del i er undersökningsplikt, vilket då kan betyda att felet kan komma att räknas som dolt.

Rekommendationer

Enligt min uppfattning är det möjligt att ni kan vinna framgång med en talan avseende boarean. Om ni önskar gå vidare med detta är det ett krav att ni reklamerar hos säljaren snarast möjligt då 4 kap. 19 a § JB föreskriver att köparen inte får åberopa fel mot säljaren om denne inte meddelar säljaren inom skälig tid efter det att felet uppdagades. Utöver det kan det vara bra att kontakta en jurist för närmare undersökning av möjligheterna till att vinna framgång med er talan.

Med vänlig hälsning,
Gustav Ottebo
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (474)
2021-09-24 Fel i objektsbeskrivningen
2021-09-09 Har jag rätt till ersättning för uppkomna kostnader till följd av ett försenat tillträde?
2021-09-08 Vem är ansvarig för fel i fastighet som hittats efter köpet?
2021-08-31 Fuktskada - dolt fel?

Alla besvarade frågor (95915)