Fel som uppkommer vid köp av bostadsrätt
Hej!
Jag har nyss köpt en bostadsrätt där allt såg bra ut vid visningen och allt lät bra ut enligt mäklarfirman; jag hann även betala handpenningen men innan jag skulle få tillträde fick jag höra via föreningen att det skedde en olycka där ( stopp i avloppet) och man behöver åtgärda både i fastigheten men även omfattande åtgärder inne i badrummet. Nu är det väldigt oklart när jag kan få tillträde till lägenheten.
Jag kontaktade sedan själv föreningen som angav att problemen hade funnits under längre tid ( vilket mäklaren och säljaren säger att de inte visste någonting om). Från föreningens sida kommer även information om att fastigheten inte riktigt är i " gott skick" som det stod i mäklarfirmans objektbeskrivning.
Jag har försökt resonera med både säljaren och mäklaren om att häva köpet, det enda svaret som jag har fått hittills har varit att då skulle det bli jag som får betala en saftig summa till mäklarfirman och skadestånd till säljaren.
Kan detta verkligen stämma?
Jag skulle gärna vilja prata mer med er- per telefon eller vid ert kontor.
Tackar i förväg för snabbt svar.
Lawline svarar
Hej, vad roligt att du vänder dig till lawline!
En bostadsrätt utgör lös egendom, vilket konstateras genom köplagen 1 § och jordabalken 1 kap. 1 §, 2 kap. 1 § och 2 kap. 2 §. Detta medför att felreglerna för bostadsrätt tillämpas enligt köplagen. Paragrafer som nämns nedan går att finna under länkarna ovan.
Föreligger fel?
Om ett fel föreligger bedöms utifrån vad som följer av avtalet, vilket konstateras i 17 § köplagen. Varan, i detta fall bostadsrätten, ska stämma överens med vad som följer av avtalet.
Vem ansvarar?
Risken för egendomen, och alltså ansvaret för uppkommande skador övergår på köparen då varan (i detta fall bostadsrätten) avlämnas enligt avtalet eller enligt 6 § eller 7 § köplagen har överlämnats till köparen, se 13 § köplagen. Att risken går över på köparen betyder alltså att köparen står för alla kostnader gällande varan. Det kan vara kostnader för förvaring, vård, förstörelse, försämring av kvalitet och liknande.
Frågan om varan är felaktig skall bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet när risken för varan går över på köparen, säljaren svarar då för fel som har funnits vid denna tidpunkt även om felet visar sig först senare. Detta följer av 21 § Köplagen. Därutöver följer av 20 § Köplagen at du som köparen inte får åberopa vad du borde ha märkt vid undersökning av bostadsrätten. dvs undersökningsplikten ska alltså vara uppfylld.
Hävning av ett avtal får som regel ske när det har föreligger ett väsentligt avtalsbrott och köpet får därmed hävas om säljaren har begått ett sådant avtalsbrott, vilket följer av 25 § köplagen. Som exempel kan nämnas att säljaren inte ger tillgång till bostadsrätt eller att en väsentlig försämring av bostadsrättens skett. Hävs ett köp ska alla prestationer återgå.
Rätt till skadestånd?
Du som köpare kan ha rätt till ersättning för den skada du lider, i ditt fall genom säljarens dröjsmål i form utav fördröjt tillträde, OM inte säljaren kan visa att detta beror på hinder utanför dennes kontroll och som denne inte kunde förväntas räkna med vid köpet och inte heller kunde ha undvikit (se 27 § köplagen):
Skadestånd kan ges om köparen har lidit en skada genom säljarens dröjsmål med att leverera varan. Säljaren kan dock bli fri från skadeståndsansvar om det har legat utanför hans s.k kontrollansvar. För att det ska ha förelegat så krävs:
1. att det förelegat ett hinder,
2. det har legat utanför säljarens kontroll,
3. det ska ha varit oförutsett och säljaren ska inte ha förväntas räkna med hindret vid köpet
4. och säljaren kunde inte skäligen ha undvikit eller övervunnit hindret genom aktivt ingripande.
Min bedömning skulle vara att du åtminstone bör kunna få häva köpet då avtalsbrott (antar i form utav försenat tillträde) av väsentlig betydelse föreligger.
Jag går inte djupare in på frågan än såhär då jag förstår att du önskar rådgivning via telefon och hänvisar dig därför till 08-533 300 04, eller HIT för att boka tid med jurist.
