Fel - nybyggd bostadsrätt i äldre hus
Hej,
Jag köpte en nybyggd bostadsrätt (som är byggd i ett äldre hus) för tre och ett halvt år sedan. När jag hade bott där ett tag märkte jag en del skavanker i lägenheten. T.ex. är det fel fall i badrumsgolvet, vilket gör att vattnet samlas bredvid golvbrunnen istället för i. Jag har inte brytt mig om det förrän en kompis till mig hävdade att det inte alls är bra, och att det kan bli fuktskador under golvet. Vad gäller i den här situationen - får jag skylla mig själv som inte har brytt mig om det här tidigare? Eller har byggbolaget något ansvar? Vad gäller när jag säljer?
Lawline svarar
Vad roligt att du vänder dig till Lawline!
Jag förstår det som att du undrar om det kan anses vara några "fel" som belastar din bostadsrätt, i ditt fall talar du om ett så kallat "fall" i badrummet. Jag uppfattar även att du undrar om det är av någon betydelse att bostadsrätten byggts i ett äldre hus. Längst ner finner du en sammanfattning av det mest relevanta.
Vilken lag gäller för bostadsrätt?
Man skiljer på fast och lös egendom. En fast egendom går under jordabalken, men bostadsrätt utgör en så kallad lös egendom och faller in under köplagen (till skillnad från en fastighet som faller under 4 kap. jordabalken).
Köplagen
När är en vara felaktig?
17 §, köplagen anger att varan (i detta fall bostadsrätten) ska överensstämma med vad som följer av avtalet. Av tredje stycket följer då att varan anses felaktig om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta.
Vad har du som köpare haft anledning att förutsätta?
En central fråga för bedömningen av din situation är, vad hade du fog för att anta om bostadsrätten? I ditt fall var bostadsrätten nybyggd, men du har känt till att bostadsrätten byggts i ett äldre hus. Detta kan komma att spela in vid en bedömning av din situation och det kan i sådant fall anses att du som köpare borde kunnat förutse att lutningar etc. som kan förekomma på äldre hus var en risk.
Köparens skyldighet att undersöka
Köparen har enligt 20 § andra stycket uppmanats att undersöka bostadsrätten och det gäller då att han inte som fel får åberopa det han borde märkt vid en sådan undersökning.
Reklamationstid
Problemet i ditt fall är att köpet av bostadsrätten gjordes för 3,5 år sedan. I enlighet med köplagen måste köpare, enligt 32 § andra stycket, reklamera fel inom två år från det att varan mottagits (då det gäller en bostadsrätt räknas denna tid från och med tidpunkten för tillträdet).
Undantag från detta gäller om säljaren har lämnat garanti som sträcker sig i längre än två år, vilket jag inte uppfattat det som i din situation. Åtminstone framgår ingen sådan information.
Av 33 § följer även att undantag från preskriptionstiden på två år gäller om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, vilket jag inte heller uppfattar det som att det finns grund för att hävda.
Sammanfattning
Sammanfattat, som du ser ovan har jag gått igenom lite för vad som gäller för fel i bostadsrätt, men vad som i ditt fall blir avgörande är preskriptionen av reklamationstiden. Denna är som sagt två år om ingen garanti finns och säljaren inte varit grovt vårdslös eller handlat i strid mot tro och heder.
Jag har som sagt uppfattat det som att inget av dessa undantag är aktuella, och därför, tyvärr, din reklamationstid utgått.
