"Fel i vara" vid köp av bostadsrätt
Hej!
Sålde nyligen en bostadsrätt till en köpare som aldrig var där personligen på någon av visningarna utan skickade sina söner. Jag glömde upplysa om att det bara går att ha två plattor på i taget pga att min 1:a inte har större säkringar. Två ägare innan mig har levt med detta också och därför har inte jag sett det som ett fel. Nu hävdar köparen att det är ett doltfel. Hon gjorde i sin tur ingen ordentlig undersökning av lägenheten när hon köpte den.
Är det jag som säljare som får stå för misstaget, eller faller detta på köparen som lätt hade kunnat se detta vid en undersökning?
Lawline svarar
Hej och tack för att du har valt att vända dig till Lawline!
Då det handlar om en bostadsrätt och inte fast egendom är inte Jordabalken och dess felregler tillämpliga utan frågan ska behandlas som ett ”vanligt” köp mellan två privatpersoner att besvaras efter vad som gäller i Köplagen. Bostadsrätten kommer därför att behandlas som en ”vara” och likaså i min följande redogörelse här nedan.
När en vara felaktig enligt köplagen?
Om en vara inte stämmer överens med vad som följer av avtalet är den att anse som felaktig, 17 § Köplagen. Här handlar det om avtalstolkning men jag utgår ifrån att ni i köpeavtalet inte reglerat huruvida spisen fungerar eller ej. Om det inte klart framgår i avtalet så föreligger även fel om ”varan klart avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta”, 17 § 3 st. Köplagen. Nu är jag ingen expert på området men att spisen inte fungerar fullt ut i en bostadsrätt kan anses vara en sådan avvikelse att den anses utgöra fel i varan.
Befintligt skick
Om bostadsrätten såldes med ett förbehåll om ”befintligt skick” anses köparen godkänna den i sitt nuvarande tillstånd och alla dess skavanker. För att köparen i denna situation ska kunna åberopa fel krävs att dessa antingen inte stämmer överens med uppgifter som säljaren har lämnat köparen före köptillfället och dessa har haft inverkan på köpet eller att varan är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta. Att man inte kan ha på alla spisplattor samtidigt bör inte anses utgöra ett sådant fel att bostadsrätten anses vara i ”väsentligt sämre skick”, 19 § Köplagen
När får felen åberopas?
Köparen får som fel inte åberopa sådant som han måste antas ha känt till vid köpet, 20 § 1 st. Köplagen. Om köparen har undersökt bostadsrätten eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den får han inte åberopa som fel vad han borde ha märkt vid undersökningen, 20 § 2 st. Köplagen. Att inte alla spisplattor kan vara på samtidigt är nog inte något som en köpare borde ha upptäckt vid en undersökning av lägenheten, men detta kommer avgöras efter omständigheterna i det specifika fallet.
Då du sålt den nyligen bör inga reklamationsfrister ha löpt ut.
Sammanfattning
För att sammanfatta så är din fråga lite svår att besvara i sin helhet då jag inte vet alla omständigheter vid köpet eller vad som reglerats i avtalet. Men fallet kommer att bedömas helt efter omständigheterna i er situation. Men efter de omständigheter som du har lagt fram här kan det både anses som fel i varan och som något köparen inte borde ha upptäckt vid en undersökning eller precis tvärtom.
Hoppas du fick lite klarhet i din fråga. För ytterligare rådgivning kontakta oss på info@lawline.se
Vänligen,
