Fel i köpt hus upptäckt flera år senare

2021-11-13 i Fel i fastighet
FRÅGA
HejJag köpte mitt nya hus för 8 år sedan. Jag har upptäckt att en del av kakelplattor håller på att lossna ( på väggen) i tvättrummet. Räknas det som dolt fel? Är fastighetsbolaget ansvarig för reparation och alla kostnader?
SVAR

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga som att du undrar vem som ansvarar för fel i ett hus som visar sig långt senare. Det framgår inte av din fråga hur köpet har gått till och därför finns det flera olika möjliga svar på din fråga. Å ena sidan kan det röra sig om köp av fast egendom. Det kan också röra sig om s.k. småhusentreprenad, och jag kommer redogöra för de båda alternativen var för sig. Vilken typ av köp du har gjort bör framgå av de handlingar som du fått av säljaren vid köpet.

Det ska tilläggas att det också kan vara så att du har köpt en bostadsrätt, och då blir svaret annorlunda. Det är dock ovanligt att bostadsrätter i form av hus säljs och jag kommer därför inte att redogöra för det alternativet.

Köp av fast egendom

Reglerna för fast egendom finns i främst i Jordabalk (1970:994) (hädanefter JB)

Enligt 1 kap. 1 § JB, är fastigheter jord som delas in i fastigheter. I 2 kap. 1 § JB stadgas att vissa saker är s.k. tillbehör till fastigheten. Ett hus som står på en fastighet är ett fastighetstillbehör och tillhör fastigheten. Detta innebär att man vid köp av ett hus med tillhörande tomt har köpt fast egendom, se 2 kap. 1 § JB.

Fel i fast egendom och reklamationsfrist

Reglerna om fel i fast egendom reglers i 4 kap. 19 § JB. Av bestämmelsen framkommer att fastigheten är felaktig om den avviker från vad som stadgas i avtalet mellan säljare och köpare, eller om fastigheten på annat sätt avviker från vad du som köpare med fog kan förvänta dig. Av 4 kap. 19 § 2 st. JB framkommer att du inte får åberopa en avvikelse som du "borde upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad på grund av fastighetens skick". Detta betyder för det första att fastighetens skick är viktig för att avgöra hur långt undersökningsplikten sträcker sig. Eftersom du har köpt ett nytt hus har du inte samma undersökningsplikt som någon som köpt ett renoveringsprojekt.

För det andra ger bestämmelsen om man läser den motsatsvis uttryck för s.k. dolda fel som du nämner i din fråga.

Dolt fel

Dolda fel är fel som alltid funnits i fastigheten, men som av olika anledningar inte har kunnat upptäckas. Att kakelplattor lossnar kan mycket väl anses vara ett sådant fel, eftersom det kan bero på monteringen av kaklet. Skulle det bero på monteringen är det rimligt att hävda att det avviker från vad man förväntar sig av fastigheten vid köpet och i så fall kan fel göras gällande mot säljaren. Det är dock inte omöjligt att det beror på något som uppkommit under tiden du har ägt huset, vilket i så fall utesluter att det är ett dolt fel som säljaren ska ansvara för.

Utan att vara en utbildad hantverkare, eller veta hur badrummet ser ut i övrigt och hur förslitningen av detta skett är det inte möjligt för mig att svara rakt på din fråga. Dock talar det faktum att du har bott i huset i 8 år för att felet har uppkommit under tiden som du bott i huset, och att säljaren då inte kan hållas ansvarig för detta. Jag skulle råda dig att kontakta en oberoende hantverkare och fråga om det är ett fel som kan hänföras till monteringen av kaklet eller inte. Skulle det vara så är det aktuellt att så fort som möjligt kontakta säljaren med informationen. Du måste reklamera till säljaren inom skälig tid från det att du upptäckt felet, se 4 kap. 19 a § JB. Den bortre gränsen för att reklamera den här typen av fel som du nämner är 10 år, se 4 kap. 19b § JB.

Småhusentreprenad

Reglerna om småhusentreprenad finns i Konsumenttjänstlagen (hädanefter KtjL) se 51 § och framåt i lagen. Småhusentreprenad innebär att en byggnad blivit inrättad som bostad för en eller två familjer, och att arbetet som beställts avser uppförandet eller tillbyggnad av en sådan byggnad, se prop. 2003/04:45 s. 131. Detta är aktuellt för dig om det är så att du har köpt en färdig tjänst där säljaren uppfört huset på din beställning.

Vid småhusentreprenad finns det en lagstadgad garantitid på 2 år, se 59 § KtjL. Inom två år är säljaren ansvarig för alla fel som visar sig, om den inte kan visa att felet beror på köparen eller en ren olyckshändelse.

Utöver reglerna om garanti finns det regler om slutbesiktning av småhusentreprenader, och huvudregeln är att konsumenten bara får åberopa fel som antecknats i besiktningsprotokollet, se 60 § KtjL. Dock får konsumenten fortfarande åberopa fel som inte besiktningsmannen har upptäckt eller borde ha upptäckt vid besiktningen, alltså samma typ av dolda fel som jag nämnt ovan. Om det är fel i en småhusentreprenad gäller på samma sätt som vid övriga fel att detta måste reklameras inom skälig tid, se 61 § och 17 § KtjL. Om det har skett en slutbesiktning är den allmänna preskriptionstiden för att göra fel gällande tio år, se 61 § 3 st. KtjL.

Slutsats och tips

Det är viktigt att du tar reda på vad det är för typ av köp du har gjort innan du beslutar hur du vill gå vidare med ditt problem. I ditt fall kan den långa tiden vara ett problem och jag skulle därför råda dig att kontakta en fackman som kan avgöra vad felet beror på. Är det så att det är ett dolt fel kan du eventuellt begära avdrag på priset du har betalt för huset i efterhand. Vill du ha hjälp med detta kan du kontakta oss igen för vidare hjälp.

Hoppas du fick svar på din fråga!

Daniel Högman
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (486)
2021-12-30 Fel i gammal byggnad
2021-12-07 Kan ett dödsbo friskriva sig från dolda fel?
2021-11-30 Dolda fel i fastighet
2021-11-13 Avsaknad av bygglov trots utfästelse om att lov finns - fastigheten felaktig?

Alla besvarade frågor (98495)