Fel i köp av vindsutrymme
Hej, jag har ingått avtal att köpa vinden ovanför min lgh och slå ihop med bef lgh.
I avtalet med brf finns §6: Vindsutrymmet upplåtes i befintligt skick innebärande att Föreningen friskrives från allt ansvar för ev. fel eller brister i vindsutrymmet och angränsade utrymmen. Föreningen åtar sig dock att åtgärda de brister som påpekats i besiktningsprotokollet från 2016-08-11." Bostadsrättsinnehavaren avstår med bindande verkan från att rikta anspråk mot föreningen i anledning av fel eller brister.
I samband med att jag visade intresse för vinden och vi inledde seriösa samtal, påtalade jag min oro för takets skick. Då det var känt att det läckte in på ett par ställen ville jag inte att taket skulle innehålla fler fel. Föreningen anlitade en besiktningsman.
Utlåtande från besiktning (bilaga till avtal):
-"Utförandet av plåttäckningen håller hög klass, dom brister som finns är på skorstenarna."
Inga andra brister har enligt besiktningens påträffats.
Nu säger min plåtläggare att det finns ytterligare brister på taket som bör åtgärdas. Dessa hävdar jag att föreningen borde stå för. Föreningen svar: Vi hänvisar till §6 i avtalet och vi kan inte heller se att föreningen har ingått avtalet med vetskap om några tillkommande kostnader. Men oavsett så anser brf §6 en väldigt klar friskrivningsklausul om dessa typer av kostnader. Det är också köparens ansvar att innan ingången av avtal göra en besiktning av objektet. Vad har brf resp. jag för ansvar i detta.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Utifrån din fråga tolkar jag det som att du köpt vindsutrymmet som lös egendom, och att det inte rör sig om en upplåtelse av bostadsrätt. Detta har betydelse för vilken lag som blir tillämplig. Köplagen är tillämplig på köp av lös egendom medan bostadsrättslagen innehåller bestämmelser som gäller vid upplåtelser. Med utgångspunkt i den tolkning jag gör av din fråga kommer jag presentera de regler som aktualiseras enligt köplagen. Om det mot förmodan skulle röra sig om en upplåtelse beskriver jag kort reglerna i bostadsrättslagen i ett avslutande avsnitt.
Fel enligt köplagen
Det föreligger ett köprättsligt fel om lägenheten inte överensstämmer med vad parterna avtalat om eller om den avviker från vad köparen kunnat förvänta sig, 17 § köplagen. Om en vara säljs i "befintligt skick" säljs den i det skick och med de fel som finns på kontraktsdagen. Detta friskriver dock inte säljaren från alla fel, enligt 19 § föreligger fel, om
1. varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,
2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet
3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.
En köpare får dock inte göra gällande fel som han borde upptäckt eller hade anledning att misstänka med hänsyn till ålder och allmänt skick, 20 § köplagen. Det är alltså endast dolda fel som kan påtalas och som säljaren ka bli skyldig att åtgärda. Den i 20 § föreskrivna undersökningsplikten utgår från vad en normalkunnig och noggrann person skulle hittat och man tar inte hänsyn till vad just denna köparen har för kunskaper och förmågor. Om det vid en lekmans undersökning funnits indikationer på fel (exempelvis fuktfläckar) så utökas kraven på köparens undersökningsplikt. Köparen är då skyldig att utreda den bakomliggande orsaken till felet och omfattningen på felet. Om man som köpare inte kan dra några säkra slutsatser och det finns skäl till oro så anses man normalt skyldig att anlita expertis. De fel som antingen köparen eller en expert skulle ha kunnat upptäcka vid en noggrant genomförd undersökning, kan inte åberopas.
Svar på din fråga
Bostadsrättsföreningen ansvarar för att vindsutrymmet är i det skick ni avtalat. Med tanke på den klausul om att det sålts i "befintligt skick" får vindsutrymmet inte vara i sämre skick än vad du som köpare med fog kunnat förutsätta med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter. Om huset, eller snarare vindsutrymmet, är nybyggt och sålt till ett högt pris kan du förvänta dig en högre kvalité men om det är en äldre byggnad med en lägre köpeskilling kan inte en lika hög standard förväntas.
Du har som köpare en långtgående undersökningsplikt. Den redan uttalade oron om att fuktskador eller vattenläckage fanns i taket är omständigheter som föranlett en mer noggrann undersökning från din sida. Det villkor i köpeavtalet om att föreningen ska stå för de skador som påträffats i taket är också något som ställt höga krav på din undersökningsplikt. Att föreningen anlitat en besiktningsman innan köpet är inget som ändrar detta. Enbart för det fall de fel plåtläggaren i efterhand funnit inte kunnat hittats vid en undersökning innan köpet kan det vara fråga om ett dolt fel som föreningen ska ansvara för. I annat fall har föreningen inget ansvar för de skador som nu påträffats.
"Fel" enligt bostadsrättslagen
Om vindsutrymmet varit registrerat som en lägenhet som uppläts till dig från bostadsrättsföreningen hade dess skick reglerats enligt 7 kap. 1–2 bostadsrättslagen. I 1 § stadgas att "när lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse, skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats." Lägenheten ska alltså tillhandahållas i ett allmänt brukbart skick, såvida man inte vid upplåtelsen särskilt avtalat om avvikelser. I ditt fall har ni inte avtalat om att vindsutrymmet ska vara i beboligt skick och dessutom träffat en särskild överenskommelse om vilka skador på taket föreningen ska svara för. Denna överenskommelse gäller alltså framför lagens lydelse.
Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning.
Med vänliga hälsningar,
